2011教学辅导01章教学辅导

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1、第一章绪论一、教学提示物业管理是人们对房屋及配套设施设备和相关场地进行维护与管理的一种活动。这种活动的历史渊源，从其物的对象性上说，可以一直追溯到人类的远古时代――人们对原始居所(巢或穴)的维护，翻开了物业管理史的第一页。而物业管理之所以成为一种社会化、专业化的行业，则维系于现代化城市的形成和城市房地产业的发展。本章作为全书的绪论，阐述了物业管理的概念和起源，物业管理的内涵、特点和内容，以及物业管理在中国的发展及其现实意义。二、重点讲解1、物业管理的基本概念“物业”一词原来是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港使用，其含义是单元性的房地产。如果我们根据上述对“物”或“业”的解释，我们对“

2、物业”下一个确切的定义应该是：物业是指人工形成、有使用价值和价值、有业主的建筑物与场地，包括为发挥其功能而配置的设施设备等。所谓“人工形成“，是指投入的劳动，可以是活劳动，或者物化劳动；所谓“有使用价值和价值”，是指物业不仅能使用，还可以进入市场流通。“物业”的价格可以随着市场供需关系的变化有涨有落，对于没有使用价值的废墟，虽然土地有其价值，但对于地上物来说，不成其为“物业”；这里讲的“业主”，是指房屋所有权人。他可以是自然人，也可以是法人(包括国有或集体所有)。而“建筑物”是指有顶、有墙、有内部空间的实体，中国古代称之为“六合”，现统称为房屋。随着社会和经济的发展，以及科学技术的发展，

3、各学科划分越来越细化。现在，人们一般把构筑物，例如桥梁、隧道、寺庙、道路、码头、停机坪等，统称之为物业。其理由是，它们的力学原理、建筑材料、施工工艺和手段、产权归属、使用价值和价值，以及使用中的维护与管理等基本相同。这里所说的“功能”，是指物业在人类需求中的作用。例如住宅，可以满足人们挡风避雨、延续子孙的生理需要；而学习、工作、生产、购物、娱乐、休闲、阅览等活动场所，则可以满足人们社会的需要，“设施”是指一个物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场(库)、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等；“设备”是指一幢或几幢建筑物的业主或使用人共同使用的供水管道、排水

4、管道、落水管、照明灯具、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等，以及小区内的水泵、消防泵、高低压配电房等。从以上定义中可以看出，“物业”主要包括三个部分：1）、已建成并具有使用功能和价值的供居住或非居住的建筑物；2）、与这些建筑物相配套的设备和设施；3）、相关的场地。物业管理的内涵是保持房屋的完好，附属设施设备的正常使用和相关场地的使用有序。但是，随着社会和经济的发展，人们的生活水平不仅有了普遍提高，人们的生活质量也有了明显的改善。有房屋住和住的好是经济发展的具体体现。人们对物业管理的要求已不仅仅满足于房屋及其设施设备的维修、养护与管理，还希望物业公司能提供清洁、安全

5、、方便、舒适的居住环境，这使得物业管理的外延不断延伸。我国2003年9月1日实施的《物业管理条例》对物业管理下了这样明确的定义：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”2、物业管理权的由来在多元产权的物业中，根据“选举产生”、“少数服从多数”的原则而推选出来的业主委员会，是业主大会的“执行机构”，体现了“权在业主”的法律关系，但在对物业的管理和维护活动的具体实施中，却是作为委托人(业主委员会)的代理人的物业管理企业。物业管理企业不仅要管物(建筑物)，还要

6、管使用建筑物的人（房屋所有权人或使用该建筑物的人）。在民事关系中，委托人“雇人”，代理人“雇于人”。问题在于，在物业管理的实施过程中，“雇员”怎么管起“雇主”来了？似乎逻辑上不太说的通。那么，物业管理企业的“物业管理权”来源于哪里？其法律依据何在？首先，物业管理企业的管理权来源于“业主承诺”。所谓业主承诺，是指物业管理企业接受业主委托，签订物业管理服务委托合同。这份以业主管理公约为依据，体现业主集体意志的物业服务委托合同，就物业管理企业承担该项物业管理有关的权利义务关系逐项作出明确规定。任何业主都必须接受公约和合同的约束，若有违反就得承担相应责任。我们称之为“委托管理权”。其次，物业管理

7、企业的物业管理权来源于“政府授予”。所谓“政府授予”，是指任何一个功能齐全的小区或大厦内一般都包括了各种基础性的设施设备，如供电、给排水、供热、供气、通讯、有线电视、绿化、环卫、道路等。这些设施设备原本都属于市政工程或垄断经营事业，是由政府设立或授权的专业部门来管理的。物业被分散出售后，其售出部分属私人物品，但仍存在相当数量的公共物品。这些原本该由政府专业部门管理的公共物品，由于物业管理企业的进入与存在而以分割管辖范围的方式作了移交