绿城地产专题研究报告--中原

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1、专专题题研研究究中原（中国）物业顾问有限公司二级市场统筹发展中心2007年5月1研究框架业绩及资绿城的竞本市场表现（扫争优势？四个描地块产品客户维绿度城）管理层面绿城优势形业务（宋企业人力决策解成原因？卫平文化资源两链码个运营层面层绿面城产品工程）融资拿地营销服务定位管理2中原（中国）物业顾问有限公司二级市场统筹发展中心房地产开发——土地土地产品产品客户客户绿城中原（中国）物业顾问有限公司·二级市场统筹发展中心3绿城——土地价值与人居需求的成功解码者中原（中国）物业顾问有限公司·二级市场统筹发展中心4绿城——产品维度高端产品策略中原（中国）

2、物业顾问有限公司·二级市场统筹发展中心5绿城产品特征精品策略——坚持以产品品质提升土地价值规模导向——靠规模效应打造项目的持续升值能力产品力——“3硬+1软”硬件1——建筑外立面和大堂:典雅气派高品质感材质优良硬件2——社区园林:公园式园林绿化参与式的景观和小品硬件3——住客会所:业主和住客的大会客厅高雅公共生活空间软件——物业管理:安全可靠温馨细致周到中原（中国）物业顾问有限公司·二级市场统筹发展中心6产品发展历程第一阶段第二阶段第三阶段199519961991998199920002001200220032004200

3、520062007……“桂花城”结合地域文脉，进入全国绿城代表作桂花城推出开创杭州进入高层产品开发领域市场，内部展开“桂花“低楼层低密度”先河开发第三代别墅城批判”总结经验，确涉足酒店式公寓立“桂花城模式”创新产品l多层公寓（丹桂公寓）l多层公寓（桂花城）l多层公寓（合肥桂花园、北京百合公寓）n第一代别墅（丹桂花园）n第二代别墅（九溪玫瑰园）n第三代别墅（上海玫瑰园、长沙青竹园）u高层公寓（杭州绿园、上海绿城）p酒店式公寓•产品由单系列发展到多系列（深蓝广场、丁香公寓）•高端产品路线Ø创新产品（北京御园、留庄）•每一产品系列不断优化、自我升

4、级•与市场同步的产品塑造能力中原（中国）物业顾问有限公司·二级市场统筹发展中心7三大产品系列三大产品系列别墅产品代表作：桃花源多层产品高层产品代表作：杭州桂花城代表作：杭州绿园中原（中国）物业顾问有限公司·二级市场统筹发展中心8系列一：多层公寓低层次、低容积率、低密度、高绿化率立面三段色,青灰、赫红系列的清水砖墙面，页岩、片石饰面及局部高级涂料199820032006杭州桂花城合肥桂花园长沙桂花城土地属性:城市郊区地段城郊地段城郊地段建筑:三段式暖灰色调的外立面建筑:三段式暖灰色调的外立面建筑:三段式暖灰色调的外立面园林:大面积中心绿地+宅

5、间绿化围合布局,引入庭院的概念规划:“大社区－小住区”二级社区规划体系其他:大型会所+露天泳池园林:中心绿地+主题组团花园三个层次坡地空间,江南围合式,六大组团地下车库+地上车位,配比50%其他:徽派风格的6500㎡构建组团庭院营造公共空间的“场所精神”星级度假酒店式会所+1400㎡游泳池园林:30亩中央水景花园+四个欧式主题花园人车分流,地下车库,配比65%其他:全面人车分流的体系,车位配比100%《桂花城批判》涉及规划、建筑、景观、销售、物地下室车库直接上楼管等细节方面的自我纠错与批判按200、300米步行距离塑造步行体系细节改进(如空

6、调位人车系统)融入地方特色,如微派建筑特色升级,营造良好居住氛围“居者有其屋”“居者优其屋及景”“居者优其屋及生活”中原（中国）物业顾问有限公司·二级市场统筹发展中心9代表项目——杭州绿城桂花城市场表现：杭州桂花城已经成为杭州城西升值最快的房产品杭州桂花城价格走势图13000单位：元/㎡12000毗邻颐景园房价1000011000－125009000650045003580280019982000200220032004200520062007年份目前租赁价格：3房2厅：5500－6500元/月2房2厅：4000－4500元/月杭州桂花城

7、呈现持续增值的良好态势，价格较周边房产高约1000元/㎡中原（中国）物业顾问有限公司·二级市场统筹发展中心10系列二：高层公寓外立面讲究，建筑造型细腻/注重会所，功能配比齐全/园林绿化高、精致200120032005杭州绿园上海绿城绿城深蓝广场建筑：石材基座+面砖+清绿玻璃建筑：石材基座+面砖+清绿玻璃底层架空层处理（3.9米）部分底层架空层处理写字楼现代立面风格主楼中间特别做了8米挖空处理三期主楼中间空层处理超豪华酒店式大堂园林：10000余㎡的特大中心花园园林：大面积下沉式中央广场五星级酒店式物业服务局部抬高1.5米，构成地形高低起伏公

8、园式园林，落差5.6米，三级次落差高品质精装修会所：多功能、配套完善会所：酒店度假式豪华会所传：延续了绿园的建筑风格受土地属性CBD影响第一个精装修项目第一个高层项目承：整体规划