大坪SOHO营销推广建议书

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1、大坪SOHO营销推广建议书第一部份市场分析提要：分析近年来重庆房地产特征，以及2009年上半年的市场动态分析与走势,为项目的定位、推广提供更为准确、更有价值的市场依据。一、2009年宏观市场分析（一）全国房地产市场分析1﹑2009年上半年全国房产回顾1）上半年中国楼市火爆，部分成交超去年全年今年1-5月，全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%，其中，商品住宅销售面积增长26.7%；商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%，其中，商品住宅销售额增长49.0%。北京市销售面积和销售金额同比增长100%以上，上海、江苏、浙江、福建、广东等主要区域增幅在30%-50%

2、之间。2）楼市泡沫已经再现，投资客重出江湖在各地楼市一浪高过一浪的成交热潮推动下，房价在持续走高，“地王”也不断上演，楼市投资客重出江湖。销量的提升极大地提振了开发商的信心，导致商品房开盘价格节节攀升。2﹑2009年中国房地产市场的发展趋势1）整体经济尚存变数，房地产行业调整仍将继续尽管2009春节后全国楼市普遍出现了成交大幅反弹行情，但是全国房地产市场已经进入周期性调整，这一轮周期性调整与中国宏观经济调整、世界金融危机同步，其结束有赖于宏观经济全面复苏。当前，全球经济受金融危机重创，世界银行和国际货币基金组织(IMF)近期均预计2009年全球经济将出现负增长，加之突如其来的全球性甲

3、型(N1H1)流感病毒疫情，增加了全球经济的不确定性。在消费收缩、宏观经济尚未企稳的情况下，房地产企业的未来发展也充满了诸多的不确定性。2）宏观政策宽松格局将持续，优势企业存在较大扩张机会。2009年第1季度宏观政策面相对平稳，宽松的财政政策和货币政策并行的“双松”态势可能会延续到2009年年底。2009年第1季度贷款规模超过2008年全年的总规模，利率水平持续下降，对企业投资产生积极的促进作用。在全球经济未出现明显复苏的情况下，我国的宏观经济政策不会出现重大的转折。3）融资环境适度放松，企业资金链压力有所缓解2008年房地产上市公司的年报显示，超过七成的上市房企经营活动产生的现金流

4、量净额为负值，开发活动存在的惯性使得现金流出无法控制，而销售遇阻则使现金流入锐减，造成2008年房地产上市公司的资金链日益趋紧。受惠于扩张性财政政策和货币政策，2009年第1季度房地产上市公司资金链压力开始缓解，一方面，市场回暖、成交量放大、销售陡增为开发商提供了大笔回笼资金的良机；另一方面，由于融资政策放宽、土地出让金交付允许延后、资本市场回暖、创新型金融工具松绑,房地产上市公司融资渠道有所拓宽。从政府到银行,都不同程度地对优秀上市房企的融资提供了便利充沛的现金为房地产行业持续回暖提供了一定的基础。4）大型上市房企强化集中管理，转变发展模式以抢占市场先机在行业快速发展阶段，房地产开

5、发企业偏重于规模化发展，强调“做大”，注重利润增长，企业的内部管理问题被掩盖在企业的利润增长中。这种现象在房地产行业中尤其明显，成本控制力度减弱，对房地产客户需求研究不足，产品质量持续下滑，企业处于片面关注市场价格和利润急剧提升的亢奋状态。在行业调整阶段，管理成本高企、资金使用效率低下、人浮于事等管理方面存在的问题便会暴露出来。如果放弃“做强”的发展模式，这些企业完全可能在行业调整阶段中被市场淘汰出去。（二）重庆房地产市场分析1、09年1-6月楼市走势1月，新政提振楼市回暖态势明显，节前众多新政频繁出炉提振楼市，节后新政的效应逐步显现。春节期间主城卖出400余套房。由于大多数从业者都

6、放假休息，在黄金周前半段市场成交自然不活跃。2月，成交商品房17691套，全国第一。重庆主城商品房成交达到17691套，成交建筑面积共163.33万平方米，总成交金额59.90亿元。3月，总共成交9653套，其中90平方米以下户型成交7741套，占总成交量商品房的8成。4月，重庆商品房价格环比涨0.4%，同比降0.9%，二手房价格环比涨幅居全国第四。专家认为是因为春季房交会期间，二手房推出了诸多优惠政策及中高档二手楼盘成交量有所增加。5月：重庆楼市进入回调期进入5月后，重庆楼市先是借房交会优惠，交易冲顶；随后，市场平稳运行，但交易热情不减。天量之后，市场步入回调期。在经历了这波“量价

7、齐升”行情后，不太可能出现大的逆转，在目前看来市场还是处于需求大于供给。今年1-6月，重庆主城区商品房成交面积1125万平方米，共计123166套。2008年重庆主城区商品房成交面积为1252.22万平方米，也就是说，今年仅仅是前半年的销售量，就已经达到了2008年全年销售量的90.75%。2009年上半年重庆区域楼盘销售情况：2、重庆房地产市场趋势：1）房价不会大涨大跌根据6月重庆市国土房管局公布的5月份重庆主城区商品住房运行情况,建筑面积成交均价上涨了