恒盛塞那河谷执行报告

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1、大音希声大象无形——恒盛.塞那河谷项目执行报告大音希声大象无形知彼篇知己篇定位篇谋攻篇预算篇廊坊市场,烽烟四起 廊坊市场能否承受如此之重?2005年廊坊市场产品推出量急剧放大。逸树家锦绣花苑馨境界第八大街开发商宏泰集团荣盛集团中房集团华夏地产同类项目:国际重新包装上市,香榭丽舍二期即将推出国际花园推广主题:欧美浪漫之风,自然天籁之所项目销售时间:1年以上项目销售状况:销售状况不佳,由于无人喝彩。在面市一个月之后停止销售,重新进行价       格定位并积累客户。预计今年7月份重新包装上市。项目价格状况:6000元/平方米结论:本项目位于

2、闹事中心,项目规模有限,难以形成成熟的别墅居住氛围。项目定位的偏差是项   目受到挫折的关键因素。翠林洲推广主题:赢家别墅项目销售时间:2年多项目针对客户:针对京津地区宣传推广,成交客户多为在本地有亲戚关系的北京人。本地客户占有较少比例。价格状况:入市价格3500元/平方米起,随着本地市场的逐步走强,剩余单位的价格也逐步走高。结论:客户定位不准确,项目主打投资主题严重偏离客户需求。香榭丽舍推广主题:原版欧洲小镇风范,从此ZUI法兰西生活项目销售状况:推出半年时间,项目一期全部销售完毕,预计今年8月推出二期118套单位,主要是双拼、叠拼、

3、独立别墅。项目销售价格:2000元/平方米----3600元/平方米项目客户状况:该项目客户主要是管道局职工、政府干部、银监会职工项目销售状况分析:由于项目价格低廉、购房可以入天津户口、户型优越等原因,项目销售取得佳绩。但在营销推广中没有能够抓住别墅客户的心理需求,把别墅项目当作平民住宅的升级版销售,使项目售价明显偏低。廊坊市场小结市场仍然处在上升发展的阶段。市场上供应的产品户型逐步趋小,回归大众精品住宅。在廊坊房地产发展历史上,高端产品屡战屡败。在目前廊坊房地产市场上没有真正意义的高端产品。廊坊市场的反思廊坊经济是否不足够承受高端产品

4、?近年来,廊坊经济突飞猛进,产生了大量的新贵阶层;廊坊开发区出现了众多的外来高新技术企业,高端 产 品具有广泛的市场;廊坊历史上的高端项目大都存在产品质量、形象树立、 居住环境的营造等多方面的问题;结论:廊坊高端市场方兴未艾,大有可为!把握高端产品的特征地段稀缺性。楼盘不可复制性,过度占有社会和自然稀缺资源。高品质、服务极其舒适性。产品具有深刻的文化内涵,使项目具有鲜明差异化,以满足客户的个性化需求。目前廊坊市场虽然有广厦万间,却有大量财富知识阶层找不到满意的居所高端产品的出路在那里?考虑客户的生活理想,创新产品设计。(从园林、配套等方

5、面)营造独特的社区文化。树立鲜明的高端产品市场形象,明显区别市场历史上的伪高端产品。为高端客户提供全方位的周到服务大音希声大象无形知彼篇知己篇定位篇谋攻篇预算篇项目综述区位:北以祥云路为界临憩园小区,西临友谊路。南侧与东侧为公园旧址。总建面:约104000m2容积率:0.75建筑密度:20%绿化率:63%项目规划项目优势项目区位优越,廊坊市民认知度高。项目周边多为高档社区,如翠林洲等。先天具备高尚社区的居住氛围。项目户型创新,在廊坊市场上独树一帜。项目园林规划与自然环境的有机结合。项目纯粹欧风商业街,展示项目独特气质和高贵品质。依靠恒盛

6、大酒店的五星级会所和独占的温泉资源提升项目品质感。引进五星级的物业管理服务。发展商在本区域拥有大量的土地储备,随着城市的发展,本项目价值潜力可以预期。项目劣势中华文明园在廊坊市民心中的不良影响;中华文明园项目地块使用年限的不足;中华文明园目前仍然没有确定统一的规划,对于项目一期的用家来说,前景不明朗。项目劣势规避加大宣传力度,树立项目差异化形象;向国土部门申请,补足项目的土地使用年限;进一步完善文明园总体规划;先为不可胜,以待敌之可胜!项目威胁发展商品牌对于本项目的支撑不足。销售准备时间仓促,仓促亮相难以充分展示项目。未来香榭丽舍二期、

7、国际花园的重新推出以及新奥高尔夫别墅对于本项目客户的分流。政府的地产新政对于项目的影响。项目威胁规避努力促成阳光佳和项目的完美销售,引起市场热潮,丰满恒盛公司品牌形象;适当放宽塞那河谷的准备工作时间;努力打造项目差异化形象,应用项目本身的独特魅力吸引客户持币等待;项目机会点分析项目在产品、区位、交通、居住氛围等方面存在先天的优势;本项目在目前廊坊市场上极具差异化优势;廊坊市场仍然处于上升阶段,入市时机的选择为项目成功奠定了基础。大音希声大象无形知彼篇知己篇定位篇谋攻篇预算篇项目在恒盛发展中的地位阳光佳和起、建立品牌塞那河谷承、丰满品牌,

8、确立恒盛在廊坊市场的霸主地位阳光大酒店转、完善品牌,获得品牌利益商业合、完善品牌,获得品牌利益产品定位五星级法国风情温泉小镇定位根据:五星级:品质法国风情:居住以及建筑特色温泉:自然特色小镇:规模特征项目价

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