签定合同之前要做调查

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1、签定合同之前要做调查　　1调查商铺的档案　　承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：　　1、  房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。　　2、  房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。　　3、  房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承

2、租人顺利办出营业执照。　　2免租装修期　　商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。　　　　签定合同发生的费用　　3租赁保证金　　俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电

3、话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办？可以在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。　　4税费承担　　按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租

4、人或转租人应当承担以下税费：　　1、出租：　　营业税及附加租金*5.55%  　　房产税租金*12%      　　个人所得税所得部分*20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）　　印花税租金（总额）0.1%  （在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）  　　土地使用税  按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。　　2、转租：　　营业税及附加转租收入*5.55%  　　印花税印花税转租租金（总额）0.1%  　　在实践中，商铺租赁税费德缴纳比较多样，上述标准只

5、是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。　　虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。　　　　签定合同时要注意的重要内容　　5营业执照　　承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条

6、款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：　　1、  原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；　　2、  商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；　　3、  房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；　　4、  涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业

7、执照；　　5、  因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。　　对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。　　6装修的处置　　商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：　　1、  明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要

8、取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。　　2、  解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。　　3、  明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。　　7水、电、电话线等　　因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均