房屋买卖合同解除后的房屋差价损害赔偿

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1、房屋买卖合同解除后的房屋差价损害赔偿房屋买卖合同解除后的房屋差价损害赔偿  　　目前，房价的不断攀升已成为不容忽视的客观现实。因此，在房屋买卖合同案件中，买受人较少提出解除合同的请求。但是，在因出卖人过错导致合同无法履行而被迫解除的情况下，买受人往往提出要求出卖人赔偿房屋的差价（升值）损失。对买受人提出的该种请求，人民法院能否予以支持，尚存在多种观点，争议较大。有观点认为，买卖合同解除后，应恢复原状，房屋差价不应得到赔偿；另有观点认为，虽然房屋买卖合同的解除不影响买受人主张损害赔偿，但房屋差价并不属于损害赔偿的范围；还有观点认为，房屋买卖合同

2、的解除不影响损害赔偿，因此，房屋差价应得到赔偿。笔者将结合理论发展与实践需要探讨对于房屋差价损害赔偿案件妥当的裁判方式。  　　一、房屋买卖合同解除与损害赔偿请求并行不悖  　　对于合同解除与损害赔偿之间的关系，各国立法及理论依据稍有差异。法国、日本、意大利、2002年以后的德国民法典和英美合同法均认可解除合同可与损害赔偿并存；而瑞士债务法一方面不承认合同解除情况下存在合同不履行的损害赔偿，另一方面则允许非违约方请求因合同解除所导致的信赖利益损害的赔偿。  　　我国立法及学理历来认可合同解除可与损害赔偿并行不悖。合同法第九十七条规定，解除合同

3、后，当事人可以要求赔偿损失。但在解除合同与损害赔偿并存的理论依据上，观点不一。观点一认为，合同解除后，合同已经溯及消灭，但是客观上确实存在损害赔偿问题，因此，在损害赔偿范围内对溯及效力加以限制，拟制合同尚未消灭；观点二认为，合同解除后，合同溯及消灭，进行的是信赖利益的损害赔偿，与合同解除并存的亦为信赖利益的赔偿；观点三认为，合同解除后，合同并不溯及消灭，由于债务不履行产生的损害赔偿责任在合同解除后并不消失，可与合同解除并存；观点四认为，合同权利可划分为基础性权利义务和救济性权利义务，合同解除只是解除了合同中的基础性权利义务，并不影响救济性权利

4、义务的继续有效，因此，合同解除后，当事人仍然可以依据合同中救济性权利义务的约定或者依据法律关于救济权利义务的规定请求损害赔偿。  　　由此可见，在房屋买卖合同解除的情况下，合同当事人可以提出损害赔偿请求。但是，由于房屋差价损失属于履行利益，而不属于信赖利益，其是否属于合同解除后的损害赔偿范围，尚存在争议。  　　二、房屋买卖合同解除后房屋差价损失属于损害赔偿的范围  　　对于合同解除后损害赔偿的范围究竟是否包括履行利益，我国合同法未作明确规定，理论及实务界对此意见并不一致。通行观点认为，合同解除的效力是使合同恢复到缔约前的状态，而履行利益是在

5、合同得到履行后才可能产生。因此，在当事人选择了合同解除的情况下，非违约方不应得到履行利益的赔偿。但亦有观点认为，合同解除时的损害赔偿应是债务不履行的损害赔偿，履行利益包括在合同解除后的损害赔偿范围之内。合同解除场合的损害赔偿，依然是因违约而发生的损害赔偿。  　　笔者认为，在房屋买卖合同案件中，在出卖人违约导致实际履行在法律上或事实上已成为不可能，或履行费用过高，实际履行已不必要时，对履行利益不进行保护对于买受人来说明显有失公平。此时，买受人选择解除合同并非出于自愿，而是由于出卖人的过错不得不解除合同，解除合同完全可能不是因为继续履行对买受人

6、不利。比如，在“一房两卖”的情况下，因房价大幅上涨，出卖人已将房屋另售他人并已合法过户，而未取得房屋的购房人已付房款数额不大，则即便根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，判令出卖人加倍赔偿，亦不足以防止出卖人因违约而获得巨大利益。  　　在审判实践中，很多房屋买卖合同案件引发的原因均是出卖人与买受人签订合同后，由于房价上涨，对原来的出卖价格不满意而拒绝履行合同，并采取多种方式获得额外利润。出卖人往往首先要求买受人加价，加价不成，则可能采取串通第三人诉至法院要求确认买卖合同无效，比如由夫或

7、妻一方主张买卖合同未经共有人同意，由第三人以承租人身份主张优先购买权要求确认买卖合同无效，甚至直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户手续。如果将损害赔偿范围限定在信赖利益，则在违约方违约本身即是为获得比履行所能获得的更多利益的情况下，此种赔偿对违约方十分有利。因此，对买受人进行履行利益的赔偿，才能取得遏制及惩罚违约行为的效果。  　　三、房屋差价损失的确定及裁量因素  　　在因出卖人过错导致房屋买卖合同无法履行的情况下，买受人提出要求出卖人赔偿房屋差价损失的请求，如双方就此有约定或通过协商达成一致，应根据约定内容或协商结果予以判处；如双方无约定

8、或不能协商达成一致，对于买受人的赔偿请求，人民法院应予以支持，但应当综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、双方是否已采取必要措施防止损