物业经营管理 第八章 合同与风险管理

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1、第八章合同与风险管理一、内容提要：1、物业管理中的主要合同类型2、物业服务合同3、招标投标阶段的合同管理4、风险管理理论5、保险与物业保险二、考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对物业管理中的主要合同类型及其构成要素、物业服务合同、招标投标阶段的合同管理、风险管理与物业保险等内容的熟悉程度，以及合同与风险管理的能力和知识水平。考试的基本要求：掌握：物业服务合同的类型、特征、主要内容和合同要点。熟悉：物业管理活动中涉及的合同类型，物业管理所涉及的保险种类与投保方法。了解：物业管理招标与投标阶段的工作内容与合

2、同管理，风险及风险管理。1、物业管理活动中涉及的合同的主要类型答：物业管理活动中存在着大量的主体，根据合同的作用以及合同主体的不同，可以将合同归为以下几种类型：(1)物业建设单位在开发过程中所订立的合同。物业建设单位在开发建设过程中必然要订立许多合同，其中涉及物业管理的合同自然成为物业服务合同的组成部分，如土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同。(2)前期物业服务合同与物业服务合同。前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位与物业管理企业签订的

3、约束物业管理前期活动行为规范的合同；物业服务合同则是指业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。(3)业主所签订的与物业管理活动有关的合同。这包括收益性物业的租赁合同、业主签订的业主公约、业主与装修施工单位签订的装修合同、业主与物业管理企业签订的装修合同管理、业主与物业管理企业签订的保管合同、业主与保险公司签订的保险合同等。(4)物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。物业管理活动必然要涉及到许多专营的业务，如垃圾清运、环境卫生承包、治安保卫管理承包、绿化管理或工

4、程承包、电梯保养维修承包、专项维修工程承包等。2、前期物业服务合同和物业服务合同的内容与区别答：根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同物业服务合同合同主体新建房屋开发商、开发商选聘的物业管理服务企业业主大会（业主委员会）、选聘的物业管理服务企业签订时间甲方销售房屋签订合同时签订一般在业主委员会后成立三个月最迟不超过六个月合同有效期限从签订之日到业主委员会选聘的新的物业管理服务企业签订物业服务合同止合同约定的有效

5、期限由双方协商3、物业管理工作中经常所涉及的商业保险险种答：第一节物业管理中的主要合同类型一、合同的概念合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。《中华人民共和国合同法》规定任何合同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则。二、物业管理活动中主要的合同类型物业管理活动中存在着大量的主体，根据合同的作用以及合同主体的不同，可以将合同归为以下几种类型：(1)物业建设单位在开发过程中所订立的合同。物业建设单位在开发建设过程中必然要订立许多合同，其中涉及物业管理的

6、合同自然成为物业服务合同的组成部分，如土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同。(2)前期物业服务合同与物业服务合同。(3)业主所签订的与物业管理活动有关的合同。这包括收益性物业的租赁合同、业主签订的业主公约、业主与装修施工单位签订的装修合同、业主与物业管理企业签订的装修合同管理、业主与物业管理企业签订的保管合同、业主与保险公司签订的保险合同等。(4)物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。物业管理活动必然要涉及到许多专营的业务，如垃圾清运、环境卫生承包

7、、治安保卫管理承包、绿化管理或工程承包、电梯保养维修承包、专项维修工程承包等。三、物业管理合同的构成要素在物业经营管理活动中，不论是那种类型的合同，其构成要素主要由如下部分构成：(1)物业描述，(2)合同期限，(3)管理者的责任，(4)业主的目标，(5)管理者的权力范围，(6)物业经营管理服务报告的内容要求，(7)服务费用及支付方式，(8)成本分配与使用第二节物业服务合同一、物业服务合同的类型：前期物业服务合同、物业服务合同(一)前期物业服务合同具有以下特征：1．由建设单位和物业管理企业签订、2．具有过渡性、3．是要

8、式合同(二)物业服务合同前期物业服务合同物业服务合同合同主体新建房屋开发商、开发商选聘的物业管理服务企业业主大会（业主委员会）、选聘的物业管理服务企业签订时间甲方销售房屋签订合同时签订一般在业主委员会后成立三个月最迟不超过六个月合同有效期限从签订之日到业主委员会选聘的新的物业管理服务企业签订物业服务合同止合同约定的有效期限由双方协商二、物业服务