置业公司商品房买卖合同纠纷案

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1、置业公司商品房买卖合同纠纷案　　李莹　　【案情简介】　　原告：王春梅　　被告：重庆市永川区华创新天地置业有限公司(以下简称华创置业)　　第三人：重庆华创物业管理有限公司(以下简称华创物管)　　2005年12月15日，原告与华创置业签订《重庆市商品房买卖合同》，约定购买其开发的永川区人民西路8号附17号第1幢第1层8-17(B1-66)门面的相关事宜，包括原告2005年12月15日付款232888元，其余房款交房时交付，华创置业需于2006年9月30日前交付使用，超期90天后需缴纳自到期日起到实际交付日止的违约金;180日内办理完毕房地产权证，否

2、则需按王春梅已缴纳的钱款的万分之二支付违约金。合同签订后，原告依约支付232888元。当天原告又与第三人签订《委托经营管理协议》，约定原告将所购门面委托华创物管管理，2006年12月31日至2009年12月30日止，原告每月获得收益金1725元。2006年10月1日，华创置业将涉讼门面交付给华创物管，并签订了商铺交接书。　　原告诉称，其依照与被告签订购房合同内容履行了付款义务，但被告却不按约向原告交房及办证，多次催促未果后，遂起诉要求被告交付违约金共计101160.32元。　　被告辩称，原告与其签订购房合同的同时又与华创物管签订委托经营管理协议

3、，其按照该约定于2006年10月1日将涉讼门面交付给华创物管，不存在逾期交房。关于办证违约金，应从实际交房日算，且约定的违约金高于实际损失，要求降低，按商业银行同期贷款利率算。交房违约金和办证违约金只能算一项，不能同时主张。　　第三人述称：基于与原告签订的委托经营管理协议，2006年10月1日，华创置业公司交付原告所购房屋给华创物管公司统一管理，故交房未违约。之后，我方通知了原告等业主前来领取收益金，部分业主未领取。休庭后，只要原告愿意，也可到我方领取收益金。　　【裁判要点】　　法院认为，本案原告按约支付了购房款，华创置业公司理应按合同约定交房

4、时间2006年9月30日前将经过竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，华创置业公司将原告所购门面交与华创物管公司不应当视为华创置业公司向原告交房;双方所签商品房买卖合同约定的逾期交房违约金每日万分之五过高;原告所主张的逾期办证违约金不应当主张。据此，法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条之规定，判决如下：　　一、由重庆市永川区华创新天地置业有限公司于本判决生效后立即支付王春梅逾期交房违约金47294.58元(从2006年10月

5、1日起，以购房款233888元为本金，按每日万分之三计算至2008年8月5日止);　　二、驳回王春梅的其他诉讼请求。　　【争议焦点】　　一、华创置业公司将原告所购门面交与华创物管公司是否应当视为华创置业公司向原告交房?　　二、双方所签商品房买卖合同约定的逾期交房违约金每日万分之五是否过高?　　三、原告所主张的逾期办证违约金是否应当主张?　　【法理评析】　　本案系在商品房买卖合同的履行过程中因为交房对象和违约金等事项出现争议而引发的纠纷，在分析该案件需要围绕该案的三个焦点来梳理线索：　　首先，关于“华创置业公司将原告所购门面交与华创物管公司是否应

6、当视为华创置业公司向原告交房”的判定，此处涉及到合同的相对性和约束力方面的内容。　　根据传统的合同相对性理论，所谓合同的相对性是指合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外第三人不发生效力;合同缔约人不得以合同约定涉及第三人利益的事项，任何一方缔约人不与第三人发生权利义务关系，否则合同无效。虽然现在合同相对性有了很大突破，但在无法定情形时双方当事人按照合用约定内容由一方向另一方行使权利并履行义务的要求仍然是未变的。未经对方当事人许可不得向第三人履行义务和行使权利，这是合同相对性的要求。由于购房合同系原被告所签，故被告需按约向原告交房，而非第三人华创物

7、管。同时被告于约定交房时间尚无竣工验收备案登记证，表明该房屋尚未获得可以交付使用的完全保障，尚不满足交付使用的条件，被告将门面交付给华创物管的行为是无法律和事实依据的。　　其次，关于“双方所签商品房买卖合同约定的逾期交房违约金每日万分之五是否过高”的判定，此处涉及违约金的相关法律规定。　　违约金一般由合同当事人双方合意约定，但是在商品房买卖合同的履行过程中双方因此发生纠纷诉至法院，一方当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，法院应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告因为被告未按时交房所带来的损失在于其可从第三人处获得的收益金，每月

8、1725元。而依照原被告的约定，被告一个月应当支付原告逾期交房违约金3508.32元(233888元×每日万分之五×30日)，远高于原告的损失，故法院