商品房预售合同履行义务纠纷案解析

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1、商品房预售合同履行义务纠纷案解析　　被告某房屋开发公司是1988年7月依法成立的房地产开发企业，其经批准的经营范围是：主营商品房开发、销售，兼营建筑材料。1990年12月，被告先后经某市计划经济委员会、城乡建设委员会、土地管理局、建筑工程管理处等有关部门批准，在该市路桥镇解放路开发临街坐西朝东第4号、第5号两幢商品住宅楼，各楼的第一、二层为营业用房，第三层以上为住宅套房。1991年9月，原告郑某等11人分别向被告下属的路桥办事处申请购买该4、5号商品住宅楼的营业房各1套，并按照被告预售商品房的有关规定，填写了《订购商品房申请登记表》，经所在居委会和路桥土地管理事务所审核，同意原告郑某等11人申

2、请购买营业房各一套。1991年9月25日，被告某房屋开发公司的派出机构——路桥办事处，分别在原告郑某等11人的《订购商品房申请登记表》中“公司审定房屋方位层次”一栏，签署了“同意购买解放路营业房一套”的意见。同年9月27日，被告分别向原告郑某等11人收取了订购营业房预付款各4万元，并出具了收据。1992年6月24日，原告郑某等11人又分别交付给被告建房的施工单位——黄岩市路桥市政公司工程款各5000元。在解放路第4、5号商品住宅楼兴建过程中，1992年4月7日，路桥区的陈某等部分厂长、经理也填写了《订购商品房申请登记表》，此表未交给被告，被告未向他们收取分文预付款。同年4月16日，该市计划经济

3、委员会根据路桥区企业办公室的书面报告，以黄计经字(1992)第113号文件，指定原路桥区企业办公室将解放路第4、5号商品住宅楼销售给路桥区的陈某等11户厂长、经理。1992年9月10日，该市城建委主任、路桥镇镇长、路桥区企业办副主任及被告经理等人召开了协调会议，决定：(1)路桥镇解放路第4、5号楼的商品房卖给路桥区的厂长、经理;(26)已经缴款的郑某等11户个人购房户在小商品市场另择地皮给予解决，如果11户个人不同意，由开发公司归还预付款;(3)由路桥镇通知施工队停止施工。会后由路桥镇城建办公室口头通知停建解放路4、5号商品房工程，被告及施工单位据此停止建造，当时该工程已建至二层楼。工程停建后

4、，原告郑某等11位商品房预购人在向黄岩市有关部门多次要求解决无果的情况下，于1994年3月1日向该市路桥区人民法院提起诉讼，要求依法确认与被告的商品房买卖关系有效，并要求被告及时交付房屋。被告某房屋开发公司答辩：愿意按约履行。但因该工程被停建，无法及时交付预售给原告的商品房。　　【审判】　　该市某区人民法院经公开开庭审理，查明了案情事实和相关证据。认为：被告某房屋开发公司依法成立，具有开发、销售商品房的主体资格。被告开发座落路桥镇解放路第4、5号商品住宅楼，经有关部门批准，手续完备，被告有权自主签订预售商品房合同。原告郑某等11人经有关单位审核同意，与被告签订了预售商品房合同，并交纳了预付款。

5、双方签订的商品房预售合同应认定有效，依法受法律保护。该合同中商品房交付期限不明确，原告要求及时交付，依法应予准许。但应给被告必要的建房时间。至于该商品房预售过程中受到有关行政部门干预，该工程又被有关部门通知停建，应由被告自行与有关部门解决，不属本案争议范围。该市路桥区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第八十五条、第八十八条第一款和第二款第(二)项、第一百一十一条的规定，于1995年4月14日判决：原告郑某等11人与被告某房屋开发公司签订的预购预售商品房合同有效，被告应于判决发生法律效力之日起一年内交付房屋。本案诉讼费用由被告负担。宣判后，当事人均未上诉。被迫停工的解放路第4、5

6、号商品房工程，经多方努力，已于1995年7月4日恢复施工。6　　【评析】　　本案是一起当事人多，涉及面广，牵连到该市和路桥区、镇6个行政部门，争讼房屋停建二年多，在当地影响较大的一起商品房预售合同方面的普通共同诉讼案件。法院受理后，坚持严肃执法，正确适用法律，取得了良好的社会效果。本案主要抓住了以下三个关键问题：　　一、关于商品房预售合同的效力问题。人民法院审理商品房预售合同案件，必须审查合同的效力，这是正确处理这类案件的前提。审查的内容，一般应包括：审查作为预售方的主体是否具有房地产开发经营权;作为合同标的物的房地产的所有人(土地使用权人)是否持有合法证件;合同是否是双方当事人的真实意思表示

7、，其内容是否合法。根据本案事实，商品房预售方是依法成立的房地产开发企业，其开发的商品房用地业经土地管理部门和规划部门批准，并已列入商品房开发计划，持有合法证件;商品房预购方是当地城镇居民，经有关部门审核符合购房条件;双方以《订购商品房申请登记表》的书面形式签订了预购预售合同，预售方还实际收取了预购方交纳的预付款，应当确认该商品房预售合同业已依法成立，对当事人具有法律约束力。需要指出的是，在1991