商品房买卖合同纠纷有关法律问题研究

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1、商品房买卖合同纠纷有关法律问题研究班级08法学一班姓名蓝静学号080303114【摘要】由于我国房地产市场正处于发育阶段，市场管理机制的不健全，相关立法的不完善，商品交易行为的不规范，导致近年来商品房买卖合同纠纷日益增多。因此，我认为对涉及商品房买卖合同纠纷有关法律问题的研究就显得越来越有意义和价值。本文就商品房销售广告和宣传资料、商品房认购协议、商品房的质量、等几个较具代表性的涉及商品房买卖合同纠纷的法律问题进行了分析、界定和阐述。【关键词】商品房买卖合同纠纷法律问题当今社会，房地产业已逐渐发展成为国民经济中的一支生力军，但是，蕴含着巨大商机的

2、房地产业的同时也因为法律、法规等制度性的缺陷而潜伏着陷阱与危机，加之购房的种种环节又纷繁复杂，处于弱势一方的购房者的合法权益易于遭到侵犯，因此消费者如何规避购房风险和如何依法维护自己的权益，如何把购房置业变成双方共赢这些问题迫切需要得到解决。本文仅就几个较具代表性的法律问题谈点个人的见解。1.关于商品房销售广告和宣传资料的问题目前，我国房地产市场竞争日趋激烈，开发商为了使自己的商品房从众多竞争对手的商品房中脱颖而出，热销快销，开发商利用各种宣传媒介美化粉饰自己的产品，甚至不惜展开广告大战，以致广告宣传渲染的美好图景与日后建成楼房的真实面目相去甚远

3、，购房人往往在入住后发现上当受骗，由此引发的纠纷在全部商品房买卖合同纠纷中占了相当大的比重。解决这类纠纷，关键在于要明确商品房销售广告和宣传资料的法律性质以及它成为要约应具备的法定条件。1.1商品房销售广告和宣传资料的法律性质及其界定依据我国《合同法》第15条的规定，商业广告原则上是一种要约邀请，没有订入合同中的广告、宣传资料不能作为合同条款，在法律上无约束力，如果将商品房销售广告一概笼统地认定为“要约邀请”．那么当购房者受到虚假广告的误导而购买房屋并最终遭受损失时，其所受损失就只能通过请求开发商承担缔约过失责任弥补，或者是根据广告法的有关规定追

4、究广告商或者开发商发布虚假广告的责任，而无法使自己的损失得到全面补偿。这对购房者来说，显然是不公平的。针对上述问题，最高法院《解释》第3条对商品房的销售广告和宣传资料的法律性质作了明确的规定，即：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这一规定明确了开发商制作的销售广告和宣传资料只要符合相应的条件就要作为要约来处理

5、．即使它们未纳入合同，也要作为合同条款的一部分，若开发商不遵守，将承担违约责任。最高法院这一解释无疑保护了广大购房者的合法权益。也有效遏止了某些开发商为谋取暴利，利用虚假广告兜售商品房的不法行径，最终有利于我国房地产市场健康有序的发展。1.2商品房销售广告和宣传资料成为要约应具备的法定条件根据我国《合同法》第14条以及最高法院《解释》第3条的规定，商品房销售广告和宣传资料的内容符合以下三个条件时．应认定为要约。（1）商品房销售广告和宣传资料所说明和允诺的对象限定为开发商开发规划范围内的房屋及相关设施，如小区会所、停车位、电梯、绿化等。（2）商品房

6、销售广告和宣传资料所作说明和允诺具体确定。所谓“具体确定”，是指广告的内容是特定的，如允诺规划区内将建游泳池、小区绿化率达到90%、送5万装修等。而像小区“具有欧洲园林式风光”、“具有热带雨林般的休闲会所”等类似宣传，因为其描绘太笼统，不能认定为具体确定，所以不视为要约。（3）商品房销售广告和宣传资料所作说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。实务中，主要是对“重大影响”如何认定的问题。通过一个案例来分析如何认定这个“重大影响”，李小姐在房展会上看到一张房地产项目的广告，标题十分醒目：“买三居室送价值5万元精装修。”于是非常

7、心动，并当场签订了《房屋买卖合同》但销售人员提出合同是公司的标准合同，改起来很麻烦，况且老客户见了没法解释，送装修的事情可以写在收据上，李小姐也同意了，等李小姐收房时发现房内除白墙和水泥地面外没有任何装修，开发商称：合同中并没有说明送什么装修，这些就是送的装修。在本案中，开发商在广告中写的“送5万元精装修”，内容具体确定，应视为合同的内容，开发商应予履行，在商品房交易中，李小姐正是因为信赖这些宣传广告具体确定的说明和允诺才下决心与开发商签订合同的，这些内容对商品房买卖合同的订立起到了重大作用。1.3面对开发商的宣传广告的防范和对策（1）面对广告中

8、美丽的承诺，尽量要把广告内容中的说明和允诺写进正式合同，头脑一定要保持清醒。（2）看房选房人要细心注意合同文本中是否有诸如“售楼广告的承