商品房买卖合同纠纷正文

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1、房屋买卖合同纠纷问题调研报告一、商品房买卖合同纠纷热点、难点分析（一）、开发商不能交付违约责任的认定，是不可抗力还是情势变更？我国合同法没有明确规定情势变更原则，但是在《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）中第26条明确规定了情势变更原则。该条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。情势变更的一个重要构成

2、条件，是当事人在订立合同时对情势变更的发生不能预见。而房屋交易市场的商业风险，是指房屋买卖合同当事人因经营失利应当承担的正常的利益损失。国家房贷政策调控属于情势变更，最高人民法院根据社会形势的变化，在《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中队情势变更原则做了细化的具体规定。该司法解释第23条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合

3、同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该规定成为司法实践中，人民法院处理因房贷政策调整引发的商品房买卖合同纠纷的主要依据。（二）、关于产权办理引发的纠纷，谁是办理房产证的义务主体？逾期办证是引发商品房买卖合同纠纷最主要的起因，要追究逾期办证的违约责任，必须首先弄清楚谁为办证义务的主体？由于法律法规规定不一致，审判实践中对办证义务主体存在不同的理解，主要有三种不同的意见；第一种意见认为，开发商是办证义务主体，因为《合同法》第130条与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法

4、律若干问题的解释》（以下称《司法解释》）第1条，均规定出卖人有义务转移标的物所有权于买受人，而且《司法解释》第18条列举了由于出卖人原因导致买受人不能按期取得房产证应承担违约责任的情形，这充分说明办理房产证义务主体是出卖人。第二种意见认为，开发商承担协办义务，买受人承担主办义务。因为《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理

5、土地使用权和变更房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。第三种意见认为，无法概括确定办证的义务主体，应根据权属登记流程规定不同的情况予以认定。对于办证义务主体的认定，直接影响着违约责任的义务承担主体，因此，必须对此统一认识。（三）、交房时间以何为标准？按期交房是开发商的首要义务，也是买受方在购房时最为关心的问题，在如何确定交房时间上，房屋买卖双方往往各执一词，买受方认为，开发商只有在房屋验收合格并与其签订楼宇交接书才完成交房义务；开发商认为，只要将房屋转移给买收房，交了房屋钥匙就完成了交房义务。审判实践中，由于理解差异，对交房时间的认定标准

6、也不一样，有的法官以房屋验收合格后，开发商发出楼宇交接通知后的一定时间为交房时间；有的法官以买收房实际入住后，产生水电费的当月为交房时间，而不管房屋是否验收合格；还有的以买收房领取了房屋钥匙未交房时间，这种情况又分为两种情形，一种是以领取装修钥匙为准，一种是以领取正是钥匙为准。对交房的时间认定标准不一，导致出现同案不同判，严重损害了司法的严肃性与威严性。（四）、如何理解“房屋验收合格”？商品房买卖合同示范文本对商品房交付条件做了如下约定：（1）该商品房经验收合格。（2）该商品房经综合验收合格。（3）该商品房经分期综合验收合格。（4）该商品房取

7、得商品住宅交付使用批准文件。（5）空白选项（消费者和开发商可以协商填写）。一般情况下开发商会直接选择填写第一项“该商品房经验收合格”，一旦产生纠纷，购房者往往处于弱势。开发商根据《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当……”认为，自己只要按照要求组织了勘察、设计、施工、监理等单位进行了验收，这些单位出具的意见均为合格，就达到合同约定的“该商品房经验收合格”的条件，可以交付使用，不存在违约。而大多数消费者认为验收应当是权威部门的验收。（五）、开发商夸大广告宣传的责任认定与处理广告宣传对销售商品房起着巨大作用，

8、据统计，我国90%以上的商品房是通过广告宣传的渠道销售出去的。为了促进销售，当前的商品房广告和宣传资料往往图文并茂地将所售房屋及周边环境勾画得犹如人间天堂一般，广告