租赁物为违法建筑是否影响租赁合同的效力

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1、租赁物为违法建筑是否影响租赁合同的效力　　2003年9月18日，原告北京市通州京航化工厂(以下简称原告)与被告赵长江(被告赵长江系个体工商户，北京市通州区老兵汽车电器修理部业主，以下简称老兵汽修)签订《租房协议书》约定，原告将座落在北京市通州京航化工厂临街门面房八间租给被告使用;租期自2003年9月1日起至2008年8月31日止;每年租金18000元，租金每半年付一次，每次付款提前15天;水电费由被告自付;被告要对房屋进行改造或搭建房屋，必须通过原告同意;被告期满未支付租金，原告有权单方面解除合同并收回房屋，按期付清房款，原告

2、不得无故收回房屋。协议签订后，原告如约将房屋交付被告使用。被告承租该房后，其中大门东侧四间用于经营老兵汽修，大门西侧四间用于经营北京市梨园兴海小吃店(以下简称小吃店，小吃店系个体工商户，业主为被告之妻张海英)，原告对此未提出异议。5　　被告承租房屋后，经原告同意，在紧邻其承租的东侧四间门面房的南侧自行搭建了修车棚及棚内的简易房三间、在东侧四间门面房的东数第一间房屋的北面自行搭建一间简易房、在其承租的西侧四间门面房东数第一间的东墙外自行搭建一间简易房;2005年7月，被告在其承租的东侧四间门面房屋西数第一间的西侧墙体上开门通行。

3、2004年5月，原告与被告口头约定，将被告已承租的西侧房屋的南侧两间也租赁给被告使用，月租金100元。该租赁房屋的实际供电人系北京上营农场。2005年4月5日，被告向原告最后交纳了自2005年3月1日起至2005年8月31日止的上述十间房屋的租金9600元。2005年9月1日之后，被告未再向原告交纳房屋租金。故原告诉至法院，要求解除原告与被告签订的《租房协议书》;要求被告将原告东侧房屋墙体恢复原状;要求被告给付拖欠原告的电费3107.25元、水费300元;要求被告承担自2005年9月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费，每天

4、按53元计算;要求被告承担本案的诉讼费。在庭审过程中，被告称原告房屋系建设在北京上营农场的二亩半耕地上，原告至今对该房没有合法的产权手续，该房屋系违章建筑，该租赁合同属于无效合同。　　[判决结果]5　　通州区人民法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据查明的事实，原告与被告在合同中明确约定，若被告期满未支付租金，原告有权解除合同并收回房屋，现被告未按期交纳2005年9月1日之后的房屋租金，原告享有合同解除权的条件成就，故原告要求解除与被告

5、签订的《租房协议书》、要求被告腾退房屋并承担自2005年9月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费，占用费按房租标准进行计算的诉讼请求，理由正当，本院予以支持;原告、被告在合同中未明确约定原告具有为被告供电、供水的义务，仅约定水电费由被告自付，且事实上，被告所租赁房屋的实际供电人系案外人北京上营农场，故原告要求被告给付拖欠水费、电费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持;被告称原告自2005年1月起停止供电，致使其所租赁房屋内停电、停水无法正常经营，故在原告同意的情况下其未继续交纳2005年9月之后房租的辩解意见，因依据不足，本院

6、不予采信;原告在诉讼期间，自行放弃要求被告将东侧四间房屋西侧墙体恢复原状的诉讼请求，本院对此不持异议;原告、被告在签订《租房协议书》时未就租赁物添附问题进行约定，事后双方亦未就此达成一致，故对被告承租房屋后，搭建的房屋应由其自行拆除为宜。故判决如下：一、解除原告北京市通州京航化工厂与被告赵长江签订的《租房协议书》;二、被告赵长江将其承租的位于原告北京市通州京航化工厂大门东西两侧的八间门面房及西侧四间门面房的南侧的两间房屋(以上共计十间房屋)腾退给原告北京市通州京航化工厂，于本判决生效之日起三十日执行清;三、被告赵长江给付原告北

7、京市通州京航化工厂自二00五年九月一日起至实际腾退房屋之日止的租金，租金以年租金一万九千二百元的标准计算，于本判决生效之日起十五日内执行清;四、被告赵长江自行拆除其在原告北京市通州京航化工厂东侧四间门面房南侧搭建的修车棚及棚内简易房三间、在东侧四间门面房的东数第一间房屋北面搭建的简易房一间及其在西侧四间门面房东数第一间房屋的东墙外搭建的简易房一间，于本判决生效之日起三十日内执行清;五、驳回原告北京市通州京航化工厂的其他诉讼请求。　　[评析]：　　本案主要的争议焦点是租赁物为建筑在耕地上的违法建筑是否影响租赁合同的效力?在审理过

8、程中，存在两种不同意见：一种意见认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，我国法律禁止非法占用耕地建造房屋，故建筑在耕地上的建筑物属非法建筑，出租非法建筑属违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效;另一种意见认为，应当区分非法建筑行为和出租行为，建筑行为违法属于行政法规范