业主方施工合同总体策划阶段存在的法律问题及解决办法

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1、业主方施工合同总体策划阶段存在的法律问题及解决办法作者：周吉高  点击次数：1347     一、合同总体策划的概念和地位     这个阶段常常被当事人所忽略，而这个阶段对发包人尤为重要，这个重要程度比招投标阶段、签约阶段都要重要，但是常常被发包人忽视。那么，到底什么叫合同总体策划呢？所谓合同总体策划，就是在项目实施前期或者在项目实施之前，对合同的签订与实施有重大影响的决策事项，依据发包方情况、承包方情况、工程特点、环境特点，包括政治环境、法律环境等等，经过多方案比较后确定最优方案的行为。我们来简单地分析一下这个概念：首先，合同总体策划是在项目实施前期或者项目实施之前；第二，合同策划的

2、事项是对合同的实施和签订有重大影响的决策事项；第三，合同策划的依据是发包方、承包方的实际情况、工程特点、环境特点；第四，策划的方法是经过多方案比较后确定最优方案。这就是合同总体策划的概念。     合同的总体策划在合同管理中的地位是什么呢？可以这样概括：通过有效的合同管理可以保证项目总目标的实现，而合同总体策划对项目总目标的实现起着决定性的作用。           二、总体策划阶段存在的问题     总体策划阶段存在的问题，可以大致概括为两大类：第一、不进行合同总体策划，做到哪儿算哪儿，“需要”签合同时，不具备条件也要签，或者等具备条件以后再签，导致的结果就是：管理混乱，总目标难以实

3、现。对于“不具备条件也要签”之情况，履约过程中容易产生纠纷；对于“等具备条件后再签”之情况，会影响整个项目的工期，影响房屋的交付使用时间。第二、进行合同总体策划，但是策划脱离实际，未能针对发包方情况、承包方情况、工程特点、环境特点（政治环境、法律环境等），进行合同总体策划，导致的结果就是：发包方处于不利的合同管理地位。      三、如何进行总体策划     需要进行总体策划的子项很多。下面我仅就几个重大子项看看如何进行策划：1、项目的施工发包模式；2、发包方的管理模式；3、其他的策划事项。我们逐个来看：     1、项目的施工发包模式。     经过总结、概括，我认为，在实践中，主要

4、有以下三种发包模式：（1）发包人将项目发包给一个项目总承包，然后对于机电安装工程、弱电工程、铝合金门窗工程、装修工程等专业工程再分别发包给机电安装工程承包人、弱电工程承包人、铝合金门窗工程承包人、装修工程等专业工程承包人。这叫平行发包的模式。（2）发包人将项目全部发包给施工总承包，而施工总承包人又将主体结构以外的专业工程分包给专业工程承包人，比如说机电安装工程承包人、弱电工程承包人、铝合金门窗工程承包人、装修工程等专业工程承包人。这叫工程总承包的模式。（3）发包人将工程全部发包给一个施工总承包，同时发包人将一些专业工程又指定给总承包人，让他们这些专业承包人成为施工总承包的分包人，这叫总

5、承包加指定分包模式。     如何选择施工发包模式呢？要做好选择的话，就要区分各种施工发包模式的优缺点。     平行发包模式：它的优点是可以节约成本，因为所有的工程内容都是发包人直接来签订合同的。缺点之一是，虽然找了施工总承包单位但是施工总承包单位对其他专业工程不承担总包的工期、质量、安全等责任，原因是发包人跟这些专业承包人直接签订了合同，施工总承包人和这些专业承包人之间没有合同关系，没有合同关系就不可能要求总承包人承担相应的总包责任；缺点之二是，对于需要招投标的项目发包人需要进行多次招投标，因为在和每一个专业承包人签订之前发包人都要通过招投标的方式来确定承包人；缺点之三就是，专业承

6、包人因为和发包人都分别建立了合同关系，所以协调的工作是要由发包人来做的，这中间难免会产生交叉施工的情况，从而影响整个施工的工期，也可能造成总包、专业承包人向发包人主张因交叉施工造成的窝工损失之索赔。     施工总承包模式：它的优点之一是，对于需要招投标的项目仅需要进行一次招投标，因为所有的工程内容都发包给了施工总承包，然后再由施工总承包单位分包出去；优点之二是施工总承包需要承担总包责任；缺点之一是，成本高，因为所有的专业工程都发包给了施工总承包单位，而由施工总承包单位去找专业分包人，施工总承包单位会去收取很高的总包管理费，高的会达到10%左右；缺点之二是，发包方对项目的控制能力比较差

7、，原因在于这些专业承包人跟发包方之间没有合同关系，不是由发包方直接付款而是由总包付款，在这种情况下发包方对项目的控制能力就会比较差一些。     施工总承包加指定分包模式：优点之一是节约成本，因为专业承包人都是业主指定的，业主确定分包价格，而总包单位向分包人收取的管理费一般在3%到5%，这个是总包人在投标的时候就向业主方承诺的；优点之二是，施工总承包需要承担总包责任，原因在于虽然这些专业分包人是业主指定的，但是总承包人跟这些专业分包人签订了合同