2010年北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题

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1、2010年北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的意见（讨论稿）2010年北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的意见（讨论稿）为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。一、合同的效力第一条【房屋买卖合同的范围】本意见所称的房屋买卖合同，是指房屋出卖人将其从房屋原产权人处取得的房屋再行转让给买受人，买受人支付一定对价的合同。新建商品房、农村私有

2、房屋及公房承租权的转让，不适用本意见。第二条【未取得产权证房屋的买卖】出卖人将尚未取得房屋产权证的房屋转让他人，一方当事人依据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定主张房屋买卖合同无效的，不予支持。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋产权证，致使买受人不能办理房屋产权过户登记手续的，应当承担相应的违约责任。第三条【将来可能取得所有权房屋的买卖】对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，一方当事人以出卖人未取得所有权为由主张买卖合同无效的，不予支持。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使房屋不能交付或买受人不能办理房屋产权过户登记手

3、续的，应当承担相应的违约责任。第四条【已购经济适用住房的买卖】出卖人在法定的限制上市交易期限内转让已购经济适用住房，一方当事人依据《合同法》第五十二条第（四）项的规定请求确认买卖合同无效的，应予支持。转让参照经济适用住房产权管理的房屋，如该房屋依据相关政策、法规没有上市交易期限限制的，不适用上述规定。第五条【共有房屋的买卖】出卖人将登记在其他共有人或全体共有人名下的共有房屋，擅自以其他共有人或全体共有人的名义转让给他人，买受人有理由相信出卖人对转让房屋享有代理权，符合表见代理的构成要件，出卖人或其他房屋共有人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。方案一：出卖人将

4、登记在其个人名下的共有房屋，擅自以自己名义转让给他人，买受人依据《物权法》第一百零六条的规定，善意取得房屋所有权的，可以认定房屋买卖合同有效。买受人不构成善意取得的，依据《物权法》第九十七条和《合同法》第五十一条的规定，应当认定买卖合同无效，其他共有人对转让行为予以追认的除外。方案二：出卖人将登记在其个人名下的共有房屋，擅自以自己名义转让给他人，可以认定房屋买卖合同有效，但有证据证明买受人知道或者应当知道房屋为共有或买受人与出卖人存在恶意串通损害其他共有人利益的除外。第六条【设定有抵押权房屋的买卖】房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）经抵押权人同意后转让抵押

5、房屋的，房屋买卖合同有效。方案一：房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，抵押权人依据《物权法》第一百九十一条第二款的规定主张房屋买卖合同无效的，应予支持，但买受人代为清偿债务消灭抵押权的除外。房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未将房屋抵押情况告知买受人或者买受人不知道房屋设定有抵押权的，买受人依据《合同法》第五十四条第二款的规定请求撤销房屋买卖合同的，应予支持，但出卖人清偿债务消灭抵押权的除外。方案二：房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同履行期限届满时仍未消

6、灭抵押权，致使买受人无法办理房屋过户登记手续，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担合同履行不能违约责任的，应予支持；买受人有过错的，应当减轻或免除出卖人的责任；买受人要求继续履行合同，办理房屋过户登记手续的，法院应当向买受人行使释明权，告知其应当变更诉讼请求，买受人坚持原诉讼请求的，应驳回其诉讼请求。第七条【被有权国家机关采取强制措施房屋的买卖】出卖人转让被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除，致使房屋不能交付或买受人不能办理房屋产权过户登记手续的，买受人请求解除合同，并要求

7、出卖人承担合同履行不能违约责任的，应予支持；买受人有过错的，应当减轻或免除出卖人的责任；买受人要求继续履行合同，交付房屋或办理房屋过户登记手续的，法院应当向买受人行使释明权，告知其应当变更诉讼请求，买受人坚持原诉讼请求的，应驳回其诉讼请求。如果该强制措施是以买受人为执行对象的，买受人依据合同约定主张继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。第八条【未办理宣示登记房屋的买卖】房屋权利人依据《物权法》第二十八条至第三十条规定取得房屋所有权，尚未办理产权宣示登记即转让房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。第九条【共同居住房屋的买卖】出卖人因婚前购买、拆迁安置等原因

8、单独享有房屋所有权，配偶、其他亲属或拆迁被安置人因婚