江苏省高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题

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1、江苏省高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见     江苏省高院08年底颁布了关于“房屋租赁合同”的一份重要司法解释《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》，对租房实践中的不少重要问题进行了明确。                       博主认为：这类对社会经济活动有重要影响的规定，应由立法或行政机关制订，并向社会大众公布。但目前实际上却由司法机关代行了部分立法权，且作为内部文件发布，不向社会公开，即使是律师也未必全部了解，很多当事人是开始打官司后才知道有这样的规定！           

2、            本人感觉该《意见》主要有以下几个亮点：                       1、未取得合法建设手续的房屋，只要一审结束前取得合法建设手续的，之前签订的租赁合同仍然有效。（目前乡镇地区大量存在此类无合法手续的厂房，本规定对解决此类纠纷有重要指导意义）                       2、房屋是否有产证及是否登记备案不影响租赁合同效力。                       3、合同即使无效，如房屋已使用，出租人仍可要求参照合同租金收取使用费。             

3、          4、承租人未经出租人同意转租房屋的，出租人可以要求承租人返还转租差价收益。                       5、承租人提前解约，出租人可以主张房屋空关的租金损失，但最多不超过六个月；                       6、出租人提前解约，承租人可以主张由此产生的经营损失，但最多不超过六个月；                       7、房屋如抵押在先，出租在后，房屋租赁合同对抵押权实现后的受让人无约束力。（打破了“买卖不破租赁”的原则，特别是商业用房的应当特别注意！） 

4、                      8、租房到期，承租人无权要求出租人补偿遗留的装修。                                               附：                       江苏省高级人民法院                       关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见                       （2008年12月10日审判委员会第40次会议讨论通过）                                   

5、            　　为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和司法解释的规定，结合我省实践，制定本意见。                                               　　第一条因出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金而产生的城镇房屋租赁合同纠纷案件适用本意见的规定。                       　　承租人依照国家福利政策承租的公有

6、住房以及转租该公有住房产生的房屋租赁合同纠纷案件不适用本意见的规定。                       　　合同约定由承租人提供资金在出租人的土地上建设房屋，房屋产权归出租人所有，并由承租人以较低租金或免交租金等方式租赁使用该房屋                       20年以上的，由此产生的纠纷不适用本意见的规定。                       　　第二条                       当事人以租赁房屋系未取得合法建设手续的违法建筑或临时建筑房屋超过批准期限为由要求确认

7、租赁合同无效，在一审庭审终结前出租人仍未取得合法建设手续的，人民法院应予支持。                       　　第三条                       当事人以租赁房屋未取得房屋产权证书为由要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持，但未取得合法建设手续无法领取产权证书的除外。                       　　第四条当事人以房屋租赁合同未办理登记备案手续为由，要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。                       　　当事人在合同中明

8、确约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件，当事人未办理登记备案手续的，房屋租赁合同不生效，但当事人已经实际履行的除外。                       　　第五条                       不属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋，当事人以租赁房屋未经消防验收或者经消防验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不