恒嘉地产-湖南长沙建鸿达长沙建鸿达东塘项目现代华都整合推广方案

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1、111谨呈：湖南建鸿达房地产开发有限公司东塘项目整合推广3项目总体思路写字楼定位建议公寓定位建议项目地块分析4项目地块分析5项目概况指标数据总用地面积(平方米)31356地上建筑面积(平方米)186700建筑基底面积(平方米)7910其中宾馆行政公寓(平方米)4850小户型公寓(平方米)23000住宅(平方米)115200容积率5.95建筑密度(%)25.2绿地率(%)35小户型公寓户数324户大户型住宅户数781户项目主要技术经济指标东塘项目地块为原大华宾馆用地，位于劳动路东塘路口。地块由建鸿达房地产开发公司通过挂

2、牌购买。项目总占地面积31356平方米，地块内商业用地使用年限40年、住宅用地使用年限70年。项目分二期开发，一期为宾馆、政务级酒店写字楼、商业广场、精品公寓，二期为高档住宅。项目区域内商业繁华，为长沙第二大商业中心，市政、交通、教育、商务、商业、生活配套齐全。6项目位置东塘商圈核心位置本项目五一商圈CBD东塘商圈7南面北面东面西面北面:劳动路东面:服装商业南面:省人大西面:省人大宿舍项目四周8场地地貌特征项目规划用地呈反“L”形，北部窄，南部较长。地块整体由北向南呈坡状上升，“L”尾端自东往西下降，地块内最高点与最

3、低点高差达5米左右。场地内现有建筑较多，基本为原大华宾馆待拆除建筑，无保留建筑。规划限制条件较少。9气候条件分析长沙市属亚热带季风性湿润气候，四季分明，春末夏初多雨，夏末秋季多旱；春湿多变，夏秋多睛，严冬期短，暑热期长。年平均气温17.3℃，年平均降雨量1317.2mm，雨季为3-6月份，年平均日照时数1620.7h，年平均风速2.3m/s，最大风速20.0m/s。四季分明的气候条件决定了，购房者在购买住房时会很在意住房的朝向和采光等问题，绝大部分住宅要求坐北朝南。10周边配套分析（一）1、教育配套齐全：枫树山小学、

4、砂子塘小学、雅礼中学、湖南中医学院、湖南工业职业技术学院、长沙卷烟厂幼儿园、电力厅幼儿园、湖南广播电视学校等；2、交通十分方便：有2、6、7、8、11、101、102、103、104、116、120、124、137、143、145、146、159、160等二十多路公交线路。3、娱乐配套：工人文化宫、神禹大酒店、南枫酒店、东方大酒店；4、饮食配套：火宫殿、金牛角王、四喜馄沌、上岛咖啡、米萝咖啡、哈利波波烧烤、肯德鸡、麦当劳；11医疗配套：长沙儿童医院、湖南中医院、长沙现代女子医院商业配套：友谊商城、金色家族商城、秀街、

5、大都商业街、步步高超市、新一佳超市、家润多超市、通程电器、迪信通手机城、国美电器、百信鞋城等金融配套：中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、招商银行周边配套分析（二）12交通分析项目北为劳动路、西为韶山路，为东西向和南北向城市主干道，双向六车道，道路交通四通八达，车流量非常大，道路堵塞严重，交通繁忙时段，车行不畅。项目处于东塘商圈核心地段，人流量非常大，且缺少地下人行通道，人流较为杂乱。结论：场地周边道路都时为城市主干道，车行不畅，尽可能多设车行出入口以方便小区车辆进出。13环境因素分析噪音分析本项目主要噪音污染来

6、自于北面的劳动路和东面的韶山路过境车流，及东北面的商场，但受影响部分主要是写字楼和商业项目，住宅在内部，未临马路，且有绿化带阻隔，受影响较小。建议项目采取中空双层玻璃隔音处理。环境景观分析本项目外部景观资源主要来自于项目周边商业建筑群及配套设施，如北面的金色家族、神禹大酒店、东一国际；东面的友谊商城、步步高、潇湘电影城；西面的雅礼中学；南面的省人大。项目能利用高层优势，城市繁华于眼底。14区域内集中了非常多的行政企事业单位，居民素质高，追求舒适雅致的市中心生活，注重居住质量和生活品位。人文环境分析15项目优劣势分析（

7、SWOT）优势(S)：城市核心区位标志性建筑复合型城市综合体规模优势配套非常齐全住宅位置幽静交通非常方便开发商经验丰富政务级酒店配套劣势(W)：容积率高住宅单位总价高物业形式多,核心定位不突出车流人流较杂有一定噪音污染公寓、写字楼等产品无特点、无创新应对策略：利用城市中心核心地段优势,强调项目物业复合性,树立核心地段核心物业的形象,多种物业有的机结合,相互促进应对策略：分期开发,从园林、物业管理等方面,提高产品品质,打造高端物业形象16项目优劣势分析（SWOT）威胁(Ｏ)：核心位置的商务项目对本项目构成直接威胁郊区高

8、品质住宅、别墅项目对项目构成间接威胁贷款利率提高，置业者门槛提高机会(Ｏ)：东塘商圈快速发展城市中心的土地稀缺周边聚集了多个大型行政企事业单位,客户资源丰富应对策略：营销推广阶段,强调项目稀缺性及投资价值,在项目销售中期可采取渠道营销、团购等销售模式。应对策略：将项目打造成城市副中心高品质复合型物业，一个独一无二的项目。17项目总体分析本项目为