东方威尼斯项目初步发展沟通简案

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1、鸿隆世纪广场项目初步发展沟通简案二零一一年八月中原集团成员MemberofCentalineGroupMemberofCentalineGroup东方威尼斯项目初步发展沟通简案森拓普商业地产顾问（深圳）有限公司2011年8月２３项目分析发展方向研判１市场分析报告结构4案例借鉴惠城区总体概况项目指标区位惠城区地处东江中下游平原区，作为惠州市的政府所在地和中心区，惠城区是惠州乃至整个东江流域政治、经济、文化和交通的中心。土地面积1471平方公里下辖范围桥东、桥西、江南、江北、河南岸、龙丰、小金口、水口8个街道办事处和汝湖、三栋、马安、横沥、芦洲等5个镇。常住总人口（2011年）107

2、万地区经济2010年地区生产总值增长11.5%，人均生产总值增长9%。城镇居民人均可支配收入21278元，同比增长9.2%；农民人均纯收入8541元，同比增长15%。惠城区¡2000年以前2000—2007年2008年至今传统百货时代连锁超市、新型百货时代2000年4月，深圳人人乐商业集团租下当时仍是烂尾楼的惠州国商大厦裙楼1-4层，成为第一家打入惠州市场的深圳商家。随即，深圳的万佳百货、丽日百货、天虹商场、新一佳、海雅百货，香港的百佳超市，世纪联华等外地大型商家纷纷涌入惠州市场，使惠州的商业得到了飞速的发展，商业格局发生了重大颠覆。而惠州本土传统百货相继关门倒闭，曾经的三大商场

3、在惠州市民心目中逐渐淡忘。2008年6月，惠州第一家购物中心港惠新天地开业，标志着惠州商业的进一步提升。世界零售业巨头沃尔玛入驻港惠新天地，打破深圳大型商家几乎垄断惠州市场的格局。2008年11月，位于东平片区的隆生半岛广场的JUSCO开业，将又一大国外商家加入到竞争中来。2008年，华贸与佳兆业进军江北，打造城市综合体，其购物中心将开启惠州商业新的篇章。此阶段惠州商业零售业还烙着深深的计划经济印记，英达商场、升平商场和老西湖百货是惠州当时的三大百货商场。商场档次不高，主要经营居民日用品，其他零售业态缺乏，商业气氛淡薄。、、惠州商业发展历程购物中心与百货超市齐飞时代商业发展趋势与

4、GDP惠州市2009年人均GDP突破5000美元，而惠城区则超过了7000美元，惠州商业具备了由百货/超市阶段往购物中心/生活时尚中心等现代零售商业形态发展的经济条件。1100美元以下1100—2000美元2000—4400美元4400美元以上集贸市场大众商业街百货商场时尚生活中心购物中心惠城商业整体格局和商圈划分惠城区主要可划分为四个商圈：东平商圈、麦地&河南岸商圈、西湖商圈和江北商圈。西湖商圈麦地&河南岸商圈江北商圈东平商圈城市商业核心，规模最大，网点众多，业态全面。历史悠久、景观丰富、人气较旺，交通和硬件存在瓶颈。规划起点高、消费力强劲、未来发展潜力大，但目前商业氛围有待培

5、养。区域相对独立，社区性质较强，辐射力受限。东平片区概况片区特征：东平片区地处惠州中心新老城区过渡带,为惠州唯一自然岛屿,三面绕水,由东江、西枝江、新开河交汇形成,也称‘东平半岛’，该片区有着较为完善的配套、交通便利。功能定位：通过对历史文化遗存的修复，形成较高品位和价值的人文居住区域。惠城各商圈业态发展分析商圈百货超市零售餐饮休闲娱乐优势与不足缺乏的业态麦地&河南岸发展较好，拥有3家中端百货，天虹档次较高、海雅与广百品牌一般发展较好，拥有沃尔玛、华润、百佳、人人乐等知名品牌拥有部分中高端品牌（港惠、天虹、海雅），整体中档商家数量较多，以客家、海鲜风味为主，品牌商家少，缺乏大型宴

6、会酒楼，休闲餐饮较少影院、休闲会所、桑拿为主，少量夜总会、KTV、酒吧、健身俱乐部业态齐全、品牌众多、人流旺盛、但档次难以突破高端零售品牌、休闲娱乐、大型餐饮、休闲餐饮西湖商圈有2家传统百货（丽日、百佳盛），品牌中低端缺少品牌超市整体中低端中小型特色餐饮为主，缺乏品牌商家休闲会所、桑拿为主景观丰富、商业氛围浓厚，但硬件不足、品牌低端、商业层次难以提升品牌超市、休闲娱乐、餐饮东平商圈无独立百货吉之岛，超市+百货形式，整体档次一般，品牌中档整体中档，与麦地商圈同质化严重中小型特色餐饮为主，与港惠新天地同质化严重少量KTV消费人口众多、竞争者少，品牌档次有限，影响力不足休闲娱乐、高端零

7、售品牌江北商圈已营业的仅有丽日1家，品牌中低端华润万家、沃尔玛即将进驻零售较少，档次中低端数量较少，缺乏品牌商家，商务休闲类商户匮乏休闲会所、桑拿、水疗为主交通便捷、规划起点高、高端消费潜力巨大，但目前商业氛围不足高端零售品牌、特色餐饮、休闲娱乐高端品牌零售、大型宴会餐饮、特色餐饮、休闲娱乐，以及影院、SPA、健身、精品家居等时尚生活方式类业态在整个惠州都很匮乏，江北CBD的高起点规划、浓厚的商务氛围、庞大的中高端消费人群以及目前的市场空白，都为这些高品质业态提供了良好的发展空间