东莞富通香堤水岸产品策划研究报告

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1、富通·香堤水岸——产品策划研究报告深圳市城市策略地产顾问有限公司1报告思路1、项目属性界定2、项目机会挖掘3、核心问题分析4、类比案例借鉴5、整体发展战略6、项目市场定位7、概念规划设计8、分期开发策略23CBD老城区区域属性项目位于东莞市区的万江区行政中心万龙片区，临城市四环路，交通通达性好，是规划中未来的水道沿岸居住带。1、项目距离莞城4公里，离城市CBD约10公里，离汽车站4公里；2、万龙片区是万江的行政中心、教育中心、医疗中心，人口集聚程度高，生活配套比较完善和成熟。沿东江和水体形成生态滨水居

2、住组团，沿莞穗路形成第三产业、商贸物流产业带；滨水居住带4区域属性本项目万江老中心区类别名称距离商业都会广场欧陆风情街2公里邮政万江邮局2公里银行工商银行、建设银行、农业银行2公里休闲娱乐康泉沐足阁、星敏美容SPA、万江公园2公里餐饮君爵酒店、石美酒家、江都酒店、上岛咖啡3公里医院万江医院、石美医院2公里院校、幼儿园东方明珠、万工中学、万江小学小博士幼儿园2.5公里项目周边生活和交通配套都不完善，但目前可依托万江老中心区配套，未来还可依托万江新中心区的市政配套。万江新中心区近距离配套匮乏5项目属性一

3、项目为旧城改造项目，其土地成本、时间成本、机会成本都比较高，开发中土地、道路等不确定性带来一定风险。高压线排洪渠厂房民房1、项目地块上有高压线需要埋到地下，有排洪渠需要埋涵洞管线；2、项目地块上除A1地块比较平整外，其他三块地上都有待拆迁的厂房、民房等；3、开发商目前只取得了A1地块，楼面价接近3000元/平米，其他三块地尚需争取。4、项目以北沿江公路的规划使用存在不确定性旧城改造项目6项目属性二项目北侧有一线江景稀缺自然景观，但东侧和南侧短时间内环境较差，处于万江北疆界，地段非区域核心地段。1、项目

4、北面为东江南支流一线江景，西面受四环路噪音干扰较大，南面和东面为民房等低矮建筑和水厂，形象不佳但视野开阔。2、项目在四环路以内，但地处万江北疆界，跨过江即为高埗镇。3、东、南侧环境脏乱差一线江景资源东西南北非核心地段7项目属性三每块地均被道路环绕，且被分割成非常小的地块，道路给项目带来噪音、粉尘、规划、园林、安全等方面的影响大1、项目处于四环路和沿江大道交汇处，而地块内部又被规划中的两条市政道路一分为四，整体受道路干扰较大。2、项目西面临在售的别墅楼盘水印长堤，但该楼盘市场影响和销售状况都不理想。3、

5、项目西北角临高埗大桥，西侧部分处于大桥路面以下。道路干扰大东江水道水印长堤四环路万龙路沿江大道8A1B2B1A2地块占地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）A137217.492.87106814A2115794.2749442B180952.9623961B297593.0029277合计66650.49——209494其中A1地块：建筑层数<=17层建筑高度<=60米绿地率>=30%建筑密度<=37%建筑面积90平方米以下住房面积占总面积70%以上（其他三块地因暂无具体指标，因此暂按此指标计）从项目经济

6、指标看，项目容积率较高而限高严格，因此规划灵活性受限制，90/70下产品设计受限制。项目属性四规模中等四环路万龙路沿江大道9项目属性界定区域属性：主城区万江规划为城区副中心，主要承担行政、文化、商业、居住、物流等城市服务类功能。滨水居住带规划中未来水道沿岸居住带非核心地段四环路沿线，万江北疆界，周边生活配套匮乏项目属性：旧城改造项目项目存在拆迁，周边环境短时间内杂乱一线江景自然景观项目北侧临东江南支流，江水清澈中等规模20万建面在东莞市区属于中等规模东莞市区、滨水居住带非核心地段、旧城改造、中等规模的

7、一线江景资源景观楼盘，环境“一半是海水，一半是火焰”。有利因素：1、万江后发优势2、江景资源景观3、交通通达4、规模中等不利因素：1、受90/70限制2、拆迁、环境杂乱3、生活配套匮乏4、道路干扰5、地块零散10报告思路1、项目属性界定2、项目机会挖掘3、核心问题分析4、类比案例借鉴5、整体发展战略6、项目市场定位7、概念规划设计8、分期开发策略11项目机会挖掘——区域价值东莞住房建设规划（2006-2010）二带：轻轨沿线居住带和东莞水道沿岸居住带；二区：中央生活区、松山湖商务居住区三片：胜和－亨美

8、片、立新－火炼树片、水蛇涌片旧村改造的地区；多点：包括“员工村”和开发条件业已成熟、存量土地比较集中的地区。在东莞“十一五”规划中“二带二区”作为四大开发重点区域最受瞩目，项目所在的沿江居住带最适宜生态居住。城市滨江带价值121、未来将形成“城区－同沙－松山湖”三位一体的主城区空间架构2、06-07年重点发展轻轨居住带、中央生活区、万江中心区、松山湖商务居住区，启动东莞水道沿岸居住带开发。万江为城市中心城区四大组团之一，共享中心城区基础设施升级和城市价值