佛山里水香堤水岸项目研究及投资分析上

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1、里水香堤水岸项目市场研究及投资分析报告绝版水岸名邸，典藏生活；坐拥城市繁荣的高尚居住社区目录一．房地产市场宏观环境5二．项目概况72.1宗地位置72.2简要规划控制要点82.3项目四至82.4项目配套10三．里水社会经济运行状态研判111.里水镇地理人文环境分析111.1地理位置111.2社会历史文化表现121.3资源环境131.4里水地理人文环境总结142.里水经济环境分析152.1地区国内生产总值152.2产业结构162.2.1第一产业表现特征172.2.2第二产业表现特征182.2.2第三产业192.3企

2、业数量及活力202.4固定资产投资表现212.5人口分析222.5.1人口数量及密度222.5.2居民收入水平232.5.3居民储蓄存款情况243.里水社会经济运行情况总结253.1经济环境判断253.2经济环境对房地产行业的影响25四．里水镇规划解读271.里水镇规划定位271.1优化整合城镇结构，提高城镇竞争力281.2规划发展布局，提升城镇结构职能291.3融入机场经济圈，打造物流经济强镇311.4发展生态产业，建设广佛休闲新城321.5发挥区位地段优势，规划区域性高品质居住区，主动融入“两大圈”谋发展新

3、局。341.6抓好交通路网及基础设施建设，做强经济命脉412.金沙洲规划定位443.本项目区域规划定位解读49五．里水镇区域房地产态势分析521.市场容量521.1成交规模表现521.2市场潜力521.3发展潜力531.4金沙洲对本案项目影响55六.项目SWOT分析556.1、项目优势分析556.2、项目劣势分析556.3、项目建议576.4、项目整体营销方针浅析58七．个盘分析597.1、项目主要竞争对手-----里水第一城597.2、市场变化信息提醒----保利接棒“班芙温泉小镇”烂尾地60南海大沥松岗板块

4、627.3【海逸·锦绣蓝湾】踩盘分析627.4.【南海碧桂园】个盘分析667.5．【天安鸿基花园】个盘分析68黄歧和顺板块707.6．【合生.君景湾】个盘分析707.7.【中信保利达里水项目】个盘分析74金沙洲板块757.8.【时代糖果二期】757.9.【恒大·御景半岛】817.7．【中海金沙湾】个盘分析85八、项目综合投资分析888.1、项目开发总投资估算888.2、销售总收入预测分析：898.3、税务分析及投资回报简算908.4、风险敏感线分析908.5、资金投入及回笼浅释90九．消费客户群访谈分析919.

5、1、消费者调研目的919.2、研究设计及执行919.3、消费者背景特征939.4、消费者购房特征分析939.4.1购房次数和用途939.4.2购房关注因素939.4.3户型需求特征949.4.4对价格的接受能力949.4.5项目配套及物业管理949.4.6对房地产商搞宣传活动的看法959.4.7客户对营销层面的看法959.5、消费者网络研究总结969.5.1市场基本情况969.5.2政府未来规划979.5.3消费群体特征979.5.4购房喜好989.6、市场总结99十.项目建议99一．房地产市场宏观环境政策回顾

6、：--6月4日，住建部、央行和银监会发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。按照本次通知的界定，在二套房的认定上，实行以家庭为单位，以“认房”为主，同时又辅之“认贷”的最严厉的二套房标准认定政策，“认房又认贷”。--5月26日，国家税务总局公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。--5月20日住建部19日与各地政府签订了2010年住房保障工作目标责任书，要求确保完成2010年工作任务，并将在年底验收。按要求，全国共建设各类保障性住房和棚户

7、区改造住房580万套，比往年大幅增加。--从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是年内银行第三次上调人民币存款准备金率，农村信用社、村镇银行暂不上调。新政的调控政策部分起到加息作用，存款准备金率的再次提高对整个房地产市场的资金来源可谓“雪上加霜”。--5月5日，为加强廉租住房管理，确保廉租住房公平配租和有效使用，住建部、民政部、财政部又联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知。--4月20日，中国银监会召集各大银行主要负责人举行2010年第二次经济金融形势分析通报会，刘明康在

8、会上要求做好地方政府融资平台贷款风险管控，强调加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。--4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.--4月17日，国务院发出了《关于坚决遏