恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案

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1、恩孚●财富岳麓——项目一期写字楼营销策划方案策源地产·营销策划中心2014年04月30日前言实现销售，乃本案的最终目的，本案紧扣一期写字楼营销推广而作。营销思路PART2PART3PART1我们如何做01.项目定位02.形象定位03.营销任务04.费用预算05.营销策略06.推广策略07.执行方案直面问题规避借鉴推广落地项目问题点01.项目背景02.项目问题市场如何做01.市场背景02.竞品分析“每一个都会都拥有一座让世界瞩目的建筑封面他们携着非凡的抱负而生以大都会引擎的力量带领世界前进！”长沙？城市建筑封面的理想与素质项目问题点

2、项目问题市场如何做我们如何做项目背景本项目三大背景：1、商业综合体：70亩，27万㎡，集写字楼、酒店、公寓、shopingmall、美食街、五大业态一体的商业综合体；2、地标性建筑：纯甲级5A写字楼，基本配置较高，地处长沙市府版块，城轨与地铁交通便利，商业配套和生态环境优良；3、销售进行式：一期已经封顶（2013年），酒店（已签约）、商业（需招商）自持，写字楼2013年底开始带5年租约销售（整体年收益率达9.4%），目前去化率约6%，已售均价17500元/㎡，可售面积25635.77㎡，标准层面积约1700㎡，区间面积以270-5

3、70㎡为主。项目问题点项目问题市场如何做我们如何做项目背景本项目三大问题点：这个城市“建筑封面”，目前存在三大关键的问题点，需要解决——问题1：项目呈现的市场形象对高面价存在一定抗性；（形象层面）问题2：市场认知度不高；(推广层面)问题3：目前来电来客少，渠道单一，销售不理想。（销售层面）营销的两大难点难点1：如何依托项目价值，建立与项目产品、目标客群及价格水平相匹配的差异化市场形象，并通过合理传播树立项目知名度？难点2：如何采取合理营销推广快速挖掘目标客户？项目问题点项目问题市场如何做我们如何做项目背景总结解决问题前，我们先看看

4、长沙写字楼市场表现？建立差异化市场形象树立项目知名度产品定位客户定位价格定位直效推广圈层活动核心价值合理传播找到目标客户营销推广产生销售力营销执行项目市场策略执行直面问题，从项目和市场双层面整合项目价值，明确定位，通过直效推广和圈层活动，挖掘客户，落地结果。解决项目问题的主体思路市场如何做竞品分析项目问题点我们如何做市场背景市场背景（详见附件1）市场如何做竞品分析项目问题点我们如何做市场背景总结1、从宏观经济角度观察，本项目市场潜力较大。2、写字楼销售重心仍在河东，区域后市竞争激烈，本项目需抢占先机，尽快去化。3、2014年写字楼

5、市场量价走势尚不明朗，需要保持谨慎乐观；本项目高面价与市场13000-14000元左右成交均价高出较多，需要高端形象支撑与价格政策支持。4、本项目作为高端写字楼项目，目标客户的特性，还需要关注其精神层面的需求。5、万达：营销高举高打、强势资源整合、老业主关系维护、有效客户渠道以及相对较高的性价比是其销售制胜的要素，其营销亮点在于线上形象高调发声，线下渠道定点突破，通过高端活动+线上推广铺排+线下性渠道拓展，迅速积累客户，带来开盘热销。6、泊富：依托湖南出版集团强大的媒体渠道与客户资源，前期以全市标杆的姿态，取得较好的市场口碑，建立

6、高档综合体的形象；写字楼采取线下大客户突破手法，目前已接近清盘。7、绿地：以绿地品牌+豪装产品+幼儿园为核心卖点；营销方面，线上引进大客户制造话题，线下圈层活动带动项目热销。8、楷林：品牌开发商，专注写字楼领域13年；主打“金融聚核，绿色办公”和未来湘江西岸“长沙之门”。市场如何做竞品分析项目问题点我们如何做市场背景总结2014年本项目操盘，需谨慎乐观，抢占先机尽快去化，规避后市激烈的竞争。对应高价格的市场印象，除了以5A甲级写字楼的标准去包装项目外，同时还需关注目标客群的精神需求。市场上5A甲级写字楼，除了行业资源和关系资源整合

7、外，通过“线上营销推广树立形象，线下圈层活动和直效推广系统拓展客户”，是营销的制胜模式。市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用“好马配好鞍”、“一个好汉三个帮”。在全面考量项目本身与市场竞品同时，我们思考本案到底具备什么样的价值，拥有哪些独特的竞争优势，以更好的明确项目定位，提升项目市场形象，从而建立市场区隔，最大化的降低竞争，同时为营销策略和推广建立事实依据。要解决项目的问题点，首先，我们需要构建项目价值体系，以明确项目定位项目核心价值分析市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目

8、定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用Features/fact天然的特性/属性Advantages相对于竞争对手项目的优势Benefit/value带给用户的利益/价值F——项目本身有什么？A——项目好在哪儿？B——项目能给客户带来什么价值