中国轨道交通与房地产价值演进

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1、轨道交通与城市房地产价值演进——以上海轨道交通及房地产价值相关性研究为例©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。易居中国·研究中心·总监陈啸天引言中国的城市交通面临的普遍问题是－－城市化进程速度加快；一个城市的发展形态，关键取决于交通的规划及交通的模式；随着大城市的人口的增长，市中心的人向郊区的卫星城发展，解决市区和卫星城之间的公共交通问题，最好最佳的莫过于轨道交通。一解读地铁与城市生活的关系…………………………………4二解读地铁与城市房地产发展………………

2、…………………12剖析上海轨道交通发展历程…………………………….......23探讨杭州地铁对房地产市场影响……………………………36地铁对于城市生活缩短交通时间、完善生活配套、改变生活方式交通工具类型高峰运量(人)速度公共汽车0.4～1万人15～20km/h城市轻轨1～4万人25~35km/h地下铁路4～6万人30~60km/h与一般交通工具相比，地铁速度上革命性的提升，使得传统的所谓“地段”概念今后将会随着轨道交通的延伸而得到极大的改观，距离远近的心理概念将由自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度，人们将趋向于考虑时间距离。轻轨和地铁速度为公共

3、汽车的2到4倍，且有轨道可以准点运行地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间空间上的距离可以用缩短时间来解决地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间（支持）人民广场→莘庄人民广场徐家汇莘庄167路(6站)东坪线（5站）路线走向占用时间人民广场莘庄1号线（12站）正常时间：1个半小时左右高峰时间：2个小时以上正常时间：40分钟高峰时间：40分钟地铁的运营改善了周边的生活配套城市边缘区域区域居住区地铁开通区域生活区配套完善居民特征：以当地居民为主生活配套：社区型商业，仅能满足日常生活需求置业特征：置业外流型居民特征：以当地居民为主、导入外来（外地）置业人口生活配

4、套：社区型商业，仅能满足日常生活需求置业特征：置业导入型居民特征：混合型（本区+外地+外区）生活配套：成熟的商业配套置业特征：置业稳定型（本地住房升级+外来刚性需求）地铁的运营改善了周边的生活配套（支持）宝山·共富共康板块轨道开通后导入大量有购买消费力的新上海人，从而引发区域住宅产业的升级居民消费力的提高及消费需求的增强引起区域生活配套的完善及商业产业的升级地铁的运营改变了市民的生活方式出行方式地铁的出行范围远大于公交车，而出行成本又远低于出租车，因此，地铁必将成为居民主要出行方式。地铁未开通前地铁开通后地铁的运营改变了市民的生活方式地铁未开通前当地消费

5、吸引力市中心消费吸引力地铁开通后地铁未开通前，居民日常消费的辐射半径主要集中在本区域，市中心的商业消费吸引力要小于本区域的消费吸引力当地消费吸引力市中心消费吸引力地铁未开通后，居民日常消费的辐射半径明显放大，市中心的商业消费吸引力要大于本区域的消费吸引力，并且产生地铁沿线消费吸引力。消费方式一解读地铁与城市生活的关系…………………………………4二解读地铁与城市房地产发展…………………………………12剖析上海轨道交通发展历程…………………………….......23探讨杭州地铁对房地产市场影响……………………………36地铁对于房地产市场过去·增值现在·保值未

6、来·创造价值过去·地铁——具有增值功能对于地产市场土地市场政府储备土地地铁概念在原有基础上提升土地价值改变用途后提升土地价值住宅用地价值商办用地价值开发商土地地铁概念在原有基础上提升土地价值房地产开发后双重价值体现转让土地获益过去·地铁——具有增值功能13.12%轨道交通房地产及非轨道交通房地产价格增幅对比图当地铁进入人们的生活，地铁住宅也成为居民置业的主要对象，速度稳定、时间可控的交通工具是地铁楼盘的提高价值的重要基础对于房产市场轨道交通对于郊区交通配套相对落后的区域楼盘的促进作用更加明显过去·地铁——具有增值功能开工至通车26%对于房产市场具有轨道交

7、通板块均价增幅与全市均价增幅对比图1995年，上海地铁一号线的建成通车，给地铁沿线的房地产注射了一支奇效强心剂。过去·地铁——具有增值功能（支持）增幅：70%增幅：63%对于房产市场现在·地铁——具有保值功能对于轨道交通相对完善的今天，轨道项目展现出较强的保值功能。主要体现在市场调整时期，地铁项目表现出较强的抗跌性。5.1%3.3%调控期轨道交通房地产及非轨道交通房地产价格抗跌性对比图现在·地铁——具有保值功能（支持）17%具有轨道交通板块均价增幅与全市均价增幅对比图6%未来·地铁——具有创造价值功能地铁创造价值主要分为两种：一种是创造新的产业价值，另一

8、种是创造新的需求价值交汇点未来·地铁——具有创造价值功能当地铁网络日臻完善时，线