中国房地产企业商业模式研究

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1、中国房地产企业商业模式研究香港模式与美国模式比较研究3房地产企业商业模式的经济学分析9中国房地产业发展模式演变19中国房地产企业的发展特点23中国房地产典型企业发展模式分析33目录2香港模式与美国模式13两种商业模式的比较专业化经营（价值链与产品）纵向多元化横向多元化香港模式美国模式多元化Vs专业化房地产企业两种主要的经营模式：香港模式和美国模式因各自经济发展特点不同产生了多元化和专业化经营的差异纵向多元化：企业从事的行业涵盖了房地产开发的整个产业链，包括土地开发、设计、施工、销售、物业管理等横向多元化：企业开发的产品除了住宅，还有写字楼、商场和酒店，

2、甚至工业厂房等价值链专业化：企业只从事房地产产业链中的某一个环节，投资、建设、营销和物业管理分别由不同的公司负责产品单一化：企业开发的产品也是单一化，主业专注于住宅、写字楼或商业物业等。4香港模式分析（1）发展环境经济特点：城邦经济体——经济依存度高，对内高度垄断；由几大家族企业巨头控制香港各个领域的经济命脉，房地产开发只是这种经营模式的一个缩影。历史背景：房地产业是香港四大支柱产业之一，香港十大房地产商在香港房地产业腾飞时进入房地产；20世纪70年代香港证券市场的大牛市给地产商带来广阔的发展空间；香港独特的资源条件带来高地价和高房价，开发门槛的提高也

3、是导致寡头垄断出现的原因5香港模式分析（2）寡头垄断香港房地产企业形态：寡头垄断80年代以来，“长江实业”、“新鸿基地产”、“新世界发展”、“恒基兆业”、“合和”、“太古”、“九龙仓”等最大的10家地产集团的市值约占地产建筑类上市公司总市值的七成，开发量约占总开发量的80%左右，市场集中度相当高。A.房地产公司市值其他Top10—70%其他TOP10—80%B.房地产开发规模其他上市地产公司市值TOP10上市地产公司市值TOP10地产公司开发规模其他地产公司开发规模6香港模式分析（3）典型企业房地产开发上下游的所有业务由集团内不同的企业来承担，各企业之

4、间独立核算，追求各自的经济效益。集团只是负责进行资源配置，母公司以集团控股的形式控制着为数众多的子公司和孙公司，由这些子公司和孙公司分配产业链的各项业务，以最典型的新鸿基地产为例：新鸿基地产保安消防公司财务公司设计工程公司机械电机工程混凝土公司保险公司物业管理公司金融投资公司80年代中期附属公司：47家联营公司：28家旗下上市公司拥有的附属联营公司：35家总计：超过100家一条龙服务的垂直式发展集团一家庞大的“楼宇制造工厂”7美国模式分析（1）发展环境美国房地产企业在20世纪50年代经历了由多元化向专业化转变的过程，当时美国的房地产市场趋于饱和，房地产

5、企业出于竞争的需要，纷纷调整经营策略，专注于专业化发展。美国房地产开发企业的专业化经营得益于几个方面：行业专业化发达的金融与中介市场民主社会制度房地产经纪人协会建筑业主管理者委员会抵押银行家协会联邦住宅抵押贷款协会住宅产业协会房地产企业股东多元化：-保险公司-养老基金等-房地产产业投资基金-社会公众资金等-完善的法律制度-健全的信用制度-有效行业监管体系8美国模式分析（2）成长轨迹整合产业链，战略扩张-兼并收购与战略联盟-产品多元化：市场细分精细化经营-产业链上下游企业的联盟20世纪50年代20世纪70年代20世纪80年代20世纪90年代后以Pulte

6、Homes为例区域扩张，重塑公司治理结构上市：从家族企业到上市公司公司组织结构的完善产融结合模式-产融结合的经营模式-现代管理制度与方式专业化经营路线-PulteHomes专注于住宅专业化9房地产企业商业模式的经济学分析210香港模式房企纵向扩张模式：多元化vs专业化房企横向扩张模式：区域化vs跨区域化企业纵向扩张与横向扩张模式的组合美国模式房地产企业商业模式的经济学分析11房企应采取多元化还是专业化模式房企应采取区域化还是跨区域发展模式企业纵向扩张与横向扩张模式的组合12房地产企业纵向扩张模式的选择“香港模式”与“美国模式”之争，主要问题在于企业在扩

7、张中应采取多元化还是专业化以及如何多元化和专业化假定企业经营收益在一定条件下是确定的，那么企业追求利润最大化，需要做到成本最小化：◇生产成本<交易成本，企业倾向于内部生产——纵向多元化；◇生产成本>交易成本，企业倾向于市场采购——专业化；◇生产成本=交易成本，企业多元化边界趋于稳定。其中：生产成本：企业在内部生产物品或提供服务的刚性成本（原材料成本、办公成本和其他固定投入的成本等）由此增加的组织治理成本（代理成本和影响成本）交易成本：企业放弃内部生产，改为市场采购时应支付的成本13专业化与多元化的优劣势分析专业化多元化优势：-易达规模经济-易产生效率与

8、创新优势：-技术关联性产生经济性-减少交易成本降低交易风险-利于内部协调控制-有力形成垄断的市