中国“鬼城”产生的原因

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1、中国“鬼城”问题研究一、中国最大鬼城“逆袭”郑东新区的逆袭，在鬼城、空城日渐增多的当下，颇具典型意义。从过去饱受质疑的“中国最大鬼城”，成长为建成区突破100平方公里、人口突破100万人、全口径税收突破135亿元的成熟城区，郑东新区只用了12年。而在郑东新区建设之前，该区域的总人口也不过5万人。郑东新区郑东新区政府大楼奢华程度丝毫不输鄂尔多斯。河南郑东新区远景概念规划范围150平方公里，西起原“107”，东至“京珠”，北起“连霍”，南至机场快速路，分六大功能区。郑州新区的高层住宅楼，空置率奇高。郑东新区商住房空置率最高，房屋空置率达90%，几近成为一个空城。这是一群热心大学生花费

2、两个月时间得出的数据，样本包括郑州6区的29家大型楼盘，约1.1万套商住房。郑东新区实际入住人口已达103.2万人，其中，常住人口28.9万人，暂住人口29.8万人，寄住人口5.6万人，从业人员20.9万人，高校园区学生18万人。在郑州市16个县(市、区)中，人口总数仅次于金水区，已成为名副其实的百万人口城区。产城一体化发展。以“金融业”为主导产业，以“高端商贸业”为支柱产业，加上“总部经济、科技研发、会展旅游、文化传媒、中介服务和电子商务”6个配套产业，郑东新区着力构建“116”现代服务业体系，并在2013年10月底前完成全口径税收突破百亿元，达到101.86亿元，同比大幅增长

3、；固定资产投资完成365.3亿元，同比增长47.4%。据全国科学技术名词审定委员会审定，鬼城是指资源枯竭并被废弃的城市，属于地理学名词。随着城市化的推进，出现了越来越多的新规划高标准建设的城市新区，这些新城新区因空置率过高，鲜有人居住，夜晚漆黑一片，被形象地称为“鬼城”。如江苏无锡的太湖新城等。2013年，内地“鬼城“现象蔓延，除了此前广泛报道的贵阳、营口等城市，江苏常州和丹徒、鹤壁和湖北十堰，也开始出现鬼城的魅影。二、“鬼城”定义三、鬼城判定标准判定标准：城区人口与建成区面积的比值均低于0.5或稍微高于0.5。按照这一指标体系，中国未来可能会出现近50座“鬼城”。这个标准的理论

4、依据来自国家住建部的占用地标准—每一平方公里建成区容纳1万人口。根据此标准,标准排名以城区人口与建成区面积的占比来计算一个城市成为“鬼城”或“空城”的可能性,并将这一数值称为“鬼城指数”。2014“鬼城”指数位居前十位的城市是二连浩特、钦州、拉萨、嘉峪关、井冈山、威海、锡林浩特、嘉兴、石嘴山、三亚。四、鬼城产生的原因第一个原因：城市的无序扩张规划新城新区已成为难以遏止的地方冲动。很多地区之所以会出现“鬼城”是因为我国在城镇化建设过程中盲目规划新区，搞摊大饼式扩张，单纯的投资项目、建新城区、大学城、圈地盖房子等，与此同时，农业转移人口难以融入城市社会，没有做到“体制变革、结构调整、

5、发展方式转变”。第二个原因：我国大多数城市太依赖房地产产业，乃至房地产产业成为很多城市的支柱产业。房地产业成为支柱产业，为得到更多房地产税及土地出让收入，政府高价拍卖土地，房地产公司高价买进修建房屋，房价必定上涨。炒房者的投入，更增加了房价的上涨空间，产生房地产泡沫，房地产泡沫的破灭导致大量空置房屋的产生。在虚高的房价下，一面是买不起房的群众基数的增大，一面是“鬼城”、“空城”或“睡城”的不断增多。“睡城”，也称为“卧城”，主要指大城市周边的大型社区或居民点，这些人口相对集中的区域，由于缺乏成熟如衣食住行、商业休闲、教育娱乐等区域功能的城市配套，人口虽大量入住，但也就是局限于晚上

6、回家睡觉，白天照样开车或者乘车往市中心赶着上班。在中国的北京，通州、天通苑、回龙观、望京等地区皆被称为“睡城”泡沫及房地产泡沫的形成泡沫定义指一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者（一般是以买卖资产牟利的投机者）进入资产交易市场。房地产泡沫的形成条件：房地产泡沫的形成，需要具备两个必要条件：一是房价连续大涨；二是投资投机性购房需求旺盛，或者说所占比例较高（比如超过50%）。对照以上两个必要条件，会发现鄂尔多斯和温州都符合。2011年之前的几年内，这两个地区房价上涨几倍，投资投机需求非常旺盛，占比明显超过50

7、%。2011年初，鄂尔多斯很多楼盘单价超每平米2万元。而温州房价更高，市区均价与杭州差不多，位列全国前几名，最贵楼盘单价曾一度高达10万元左右，2006年至2011年，均价从8045元一路上涨至33289元历史高点。2011年，两地房价持续下跌，领跌全国，泡沫破灭，2011年8月，温州经历了“30月连跌”。另外，1992-1994年海南的房价泡沫及崩盘，也符合这两个条件。另外，房地产泡沫与供应过剩之间，存在密切联系。在房价泡沫形成阶段，市场销售火爆，价格大涨，这使开发商热情高涨，