房地产信贷业务交流

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1、房地产信贷业务交流2011年5月交流题纲一、国家房地产宏观调控政策演变二、我行现行房地产行业信贷政策解析三、房地产各业务品种审查要点和思路四、当前宏观调控背景下房地产贷款审查需要注意的几个问题第一部分：国家房地产宏观调控政策演变第五阶段（2009.12-2010年）第四阶段（2008-2009年）第三阶段（2007年）第二阶段（2005-2006年）第一阶段（2003-2004年）调控导向典型政策政策效果“遏制投资过快增长”“管严土地、看紧信贷”121号文、18号文资本金比例由20％上调至35％封顶按揭“8.

2、31”大限全面实施招拍挂等抑制供给，对需求影响不大供需矛盾突出房价稳中有升，土地价格大幅上涨住房供给结构不合理第一阶段（2003-2004年）第二阶段（2005-2006年）调控导向典型政策政策效果抑制供给增加供给和减少需求提高按揭首付比例至30％国八条、212号文、二手房交纳个税国六条、90/70政策、房产营业税满五年免征171号“外资限炒令”、土地新政出台、房地产市场整顿各地反应不一、效果不显著急刹车式短效痕迹调控导向典型政策政策效果增加供给、抑制需求改善住房结构建设部规范经纪行业（北京：资金监管、

3、网上签约、标准买卖）物权法出台、回归保障、央行连续5次加息、10次提高存款准备金率、房贷新政（二套首付40％，利率1.1倍）土地失控、融资监管缺失地价房价互拉疯涨第三阶段（2007年）调控导向典型政策政策效果紧缩房贷、压缩需求、防止经济过热和通胀“救市”加强保障性住房建设、土地阀门再度把紧、严格建设项目贷款管理央行“双率齐下”、4万亿投资计划、系列新政支持房地产（按揭利率7成、首付比例20％、契税1％、免征印花税、土地增值税等）下调自有资本金贷款比例等降幅超出预期非理性报复性反弹与暴涨第四阶段（200

4、8-2009年）调控导向典型政策政策效果供给与需求双向调控，强化保障性住房建设；房价从“抑制”变为“遏制”，“严”字当头营业税征免年限恢复到5年开发商拿地首付比例提高至五成国十条、19条土地调控新政、78户央企退市房贷新征、北京新政“限购”等产业结构升级有待时间检验第五阶段（2009.12-2010年）第二部分：我行现行房地产信贷政策解析参考：分行授信审批动态第二期：《我行最新房地产信贷政策解析》注意：1.最新审批权限的调整—《关于调整部分信贷业务授权的通知》（工银办发[2011]277号）—《关于调整部分信

5、贷业务转授权的通知》（工银京发[2011]36号）2.RERCO测算和利率（工银办发[2011]122号）要求第二部分：我行现行房地产信贷政策解析行业政策导向适度进入类行业限额管理严格贯彻落实国家调控政策和监管要求一、《房地产贷款封闭管理办法（2010版）》—（工银办发〔2010〕591号）1.全面贯彻了国家及监管部门的要求：实贷实付；严禁囤地捂盘等违纪行为2.扩大了房地产贷款封闭管理范围：房地产贷款品种全覆盖；纳入专户资金范围相应扩大3.加强了关键风险环节管理力度：强化了贷款发放、支付与收回环节的管理；固融

6、专户资金余额控制4.简化了业务手续：取消签订《房地产开发贷款承诺函》5.强化封闭管理重要性：行长第一责任人；刚性控制第二部分：我行现行房地产信贷政策解析二、《房地产开发企业名单制管理办法（2010年版）》——（工银办发[2010〕627号）1.标识管理：刚性控制2.准入原则：严格筛选、名单核准、实时监测、动态调整3.准入类别：重点支持类、适度进入类、专项进入类4.准入程序：支行分行信管部分行信用风险委员会5.准入名单的监测与管理：下调准入类别；调出准入名单（调出后两年内不得再次准入）第二部分：我行现行房地

7、产信贷政策解析二、《房地产开发企业名单制管理办法（2010年版）》——（工银办发〔2010〕627号）6.准入条件：企业分类开发资质净资产（亿元）实收资本（亿元）信用等级近三年开发销售房屋面积（万平米）或累计销售金额（亿元）重点支持类一级≥10≥1≥AA-100万平米（含）以上或50亿元（含）以上适度进入类二级（含）以上≥5≥0.5≥A＋50万平米（含）以上或20亿元（含）以上专项进入类三级（含）以上≥0.3≥0.1≥A5万平米（含）以上或2亿元（含）以上（长三角、珠三角地区企业应在10万平米（含）以上或5亿

8、元（含）以上）第二部分：我行现行房地产信贷政策解析三、《住房开发贷款管理办法（2010年版）》——（工银发〔2010〕102号）1.首次将“限额管理”写入办法2.借款人准入更加严格（净资产、开发资质）3.强化项目资本金要求（比例、先期投入、来源）4.严格贯彻国家宏观调控政策（囤地捂房、非主业央企、股东违规、受托支付、封闭管理）第二部分：我行现行房地产信贷政策解析四、《土地储备贷款管理办法（2010年