房地产行业基础及房地产信贷业务

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1、房地产行业基础及房地产信贷业务主讲人：郭瑞昉日期：2011.08.10房地产信贷部房地产基本认识房地产行业管理全省、我行房地产基本情况3我行房地产信贷体系4主要内容房地产信贷部房地产的基本认识房地产基本概念1房地产分类2对建筑物的基本认识34房地产信贷部房地产基本概念房地产信贷部房地产基本概念实物房地产中看得见、摸得着的部分。对于房屋来说实物主要包括：有形的实体（房屋的建筑结构）、该实体的质量（建筑质量、施工质量、组合完成的功能（空间布局、户型等）三个方面房地产信贷部房地产基本概念权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。包括权利（所有权、使用

2、权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权）、利益和收益（根据各项权利所得到的利益和收益，出售出租后所得，抵押得到贷款等）房地产信贷部房地产基本概念区位房地产的空间价值。房地产的区位可以分为位置、交通、环境、配套设施四个方面，最常见、最简单的是用距离来来衡量区位的好坏，包括它与重要场所的距离，以及从其他地方到达该宗地的可及性、从该地方去往其他地方的便捷性房地产信贷部按照用途划分房地产信贷部1位置：包括所处区域、具体地点2建筑结构：承重构件所构成的体系层数和高度：低层、多层、高层、超高层345678密度：容积率、建筑密度产权状况：独有、完全

3、产权公共服务设施：教育、医疗、服务其他：装修、外观、利用状况建筑物面积：建筑面积、使用面积房地产信贷部建筑物位置：所处的区域和具体地点。可以从国家、地区、周边、具体的地点，这些从宏观到具体的层面来认识位置、位置还是位置房地产信贷部建筑物房屋的建筑面积是指房屋外墙勒脚线以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯灯，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2米以上的永久性建筑房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙水平投影计算房地产信贷部成套房屋的套内建筑面积是指由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成的

4、面积，即套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积，封闭阳台全部计入面积，未封闭阳台按照一半计算成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。分摊的共有建筑面积主要包括电梯井、楼道、管道间、垃圾道、公共门厅、过道、设备间等，以及单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半成套房屋的套内建筑面积成套房屋的建筑面积分摊的共有建筑面积房地产信贷部建筑结构BEDA砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构框架剪力墙C房地产信贷部超高层高层多层低层房地产信贷部总建筑面积/土地面积，

5、可根据需要设定上限或下限，下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费，上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行绿地面积/土地面积，绿化率通常以下限控制，这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地，不包括屋顶、晒台的公共绿地小区各类建筑基底占地面积/土地面积容积率绿化率建筑密度房地产信贷部产权状况：独有、共有，是完全产权还是部分产权，是否抵押、典当、出租、是否涉案、区属是否有争议、是否为临时建筑，是否为违章建筑公共服务设施：对于住宅房地产来说，公共服务设施主要是指教育（幼儿园、中小学）、医疗卫生、文化娱乐、商

6、业服务、金融邮电等公共建筑的完备程度其他：装饰装修、建成年月、外观、利用状况、维修养护、通风采光、隔声隔振、隔热、物业管理等情况。对于在建工程或期房，还要了解其建设单位、设计单位、施工单位、工程监理等情况及工程进度、预计竣工日期房地产信贷部房地产开发过程房地产公司用地规划土地证工程规划施工证预售土地取得、建设过程建筑物建设出售的过程房地产信贷部房地产行业管理房地产公司的管理1土地的招拍挂制度和建设管理2商品房预售制度3资本金制度4房地产信贷部符合房地产开发需要的固定的办公用房注册资本100万元4名技术人员2名会计有符合公司法人的名称和组织机

7、构房地产公司我省在册的4000家房地产信贷部房地产企业的资质管理资质申请获得资质资质升级房地产开发主管部门对新设立的房地产开发企业核发《暂定资质证书》按照开发面积、注册资本、从事房地产开发的时间、建筑工程合格率、专业人员数量等六个条件进行升级《暂定资质证书》有效期1年。最长不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，有效期不得延长房地产信贷部资质等级注册资本（万元）从事房地产开发经营时间（年）近三年房屋建筑面积累计竣工（万㎡）连续几年建筑工程质量合格率达到100%上一年房屋建筑施工面积（万㎡）专业管理人员总人数中级以上职称

8、管理人员持有资质证书的专业会计人员一级≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二级≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3三级≥800≥2≥52≥10≥5≥2四级≥100