广州房地产行业投资价值分析

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1、第五章广州房地产行业投资价值分析第一节房地产行业发展趋势分析一、2007年房地产行业投资概况2007年1—12月行业投资概况：房地产开发投资增长有所加快，1—12月，房地产开发投资完成25280亿元，增长30.2%，增速同比上升8.4个百分点。2007年1—12月，第一产业完成投资同比增长31.1%，第二产业投资增长29%，第三产业投资增长23.2%，增速比1—11月分别下降6.5、0.7和1.2个百分点。房地产开发投资增长有所加快。1—12月，房地产开发投资完成25280亿元，增长30.2%，增速同比上升8.4个百分点，比今年1—11月回

2、落1.6个百分点。房地产开发投资占城镇投资的比重为21.5%，同比提高0.7个百分点。2007年全年地区投资概况如下：东部地区比重继续下降，中西部地区比重上升。1—12月，东部地区投资占全国比重为50.3%，比去年同期下降2个百分点；中、西部地区投资占全国比重分别25.7%、21.9%，比去年同期分别上升1.6和0.4个百分点。1—12月，东、中、西部地区投资增速分别为21%、34%和28.2%。与去年同期相比，东、中、西部地区投资增速分别上升0.4、0.9和2.3个百分点；与1—11月相比，东、中、西部地区增速分别回落1.4、1.8和2.

3、2个百分点。此外，2007年1—12月新开工项目概况：1—12月，全国城镇新开工项目231894个，同比增加27931个，比上月末增加20767万个。新开工项目计划总投资86258亿元，同比增长28.7%，增速比去年同期提高33.1个百分点，比1—11月提高0.7个百分点。新开工项目计划总投资占施工项目计划总投资的比重为33%，比去年同期上升2.1个百分点，比1—11月上升2.5个百分点。二、短期内房地产市场将出现降温（一）从政府角度，为了“和谐社会”的目标，政府会加大干预力度。住房需求的特点之一是“广泛性”，“吃、穿、住、行”是人类的基本

4、需要，它不仅是经济问题也是社会问题。不正常的住房市场会影响“和谐社会”目标的实现。从个人方面来说，高速上涨的房价，使人们背负了沉重的负担，甚至出现了“房奴”这样的字眼，未来消费已经严重透支于住房，这对其他领域的消费会造成较大影响，形成不平衡的消费结构；从经济方面来说，房地产占用了大量资金，使我国在科技创新和产业创新上的投入降低，并使产业的制造成本提高，给我国的经济发展留下隐患。从社会方面来说，房地产投机行为使大量社会财富在短时间内流向少数人的手里，引起财富杠杆发生严重倾斜，最终造成社会发展的不平衡，导致“两极分化”，加剧社会的动荡因素，威胁

5、社会的和谐稳定。各级政府为了实现“和谐社会”的目标，会利用政府的力量干预住房市场，对房地产开发行为控制严格，并拓宽住房供给的渠道，尤其会增加限价房、经济适用房和廉租房等的供给。当政府干预执行力度加大时，其对房地产市场的影响会持续相当长时间。（二）从金融角度，银行为了减少风险会实行紧缩政策。我国的房地产金融产品单一，主要是直接融资方式，即从银行贷款。而间接的融资，如房地产抵押贷款证券化、房地产信托产品(REITs)等在我国还没开展起来，即便现在已经有一些试点，大规模的推广也需要相当长的时间。由于资金巨大，房地产开发对银行的依赖一旦发生变化，会

6、造成房地产与银行直接受到来自对方的冲击。2007年二季度央行货币政策报告中，房地产类贷款达4．3万亿，在一年时间增加近万亿元。有些地方房地产增贷款一度占到贷款总量的90％。单一的房地产融资渠道，生产和消费资金均来自银行，房地产市场一旦泡沫破裂，银行的损失将难以估量。为了减少风险，银行往往会实行紧缩政策。许多国家和地区在金融紧缩政策后，房地产市场出现了不同程度的衰退，比如台湾在实行了大幅度提高首付比例政策后，房地产市场曾经低迷了13年。去年银行的加息政策以及2007年9月27日央行出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》等收紧的金融政策将

7、对我国大陆的房地产市场有较大的抑制作用。三、规范稳步上升是房地产行业发展的长期趋势我国住房完全商品化直到1998年年底才真正意义上实现，因此，房地产市场难免出现不规范、不成熟的现象。尽管作为不动产，住房与其他商品有许多差异，但是最终会走到市场规律上来。根据有关的经济规律，房地产企业也最终将只获取社会平均利润，而不是像现在的极高的超额利润。并且目前我国的城市化水平处于加速阶段，城市人口的增加在短期内必然引起住房市场的高需求，当城市化水平达到70％左右的时候，城市人口将逐渐稳定下来，住房需求也会极大降低。同时，有关房地产的融资渠道也将由现在单一

8、的直接融资方式，变为直接、间接多种融资方式，房地产金融产品会日渐成熟和丰富，住房需求和其他渠道的住房供给都会变得更为理性，这些都将促使房地产市场的规范。另外，从房地产产品来说，由