2010年10月23日海城·在水一方营销推广提报方案

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1、海城·在水一方营销推广提报方案2010－10－23目录ContentsPart1：市场研究Analyse板块阅读/竞争阅读/消费者分析Part2：战略与策略Strategies战略前思考/营销战略/营销定位/营销策略Part3：推广StrategiesPlanPart4：创意IdeaLOGO/VI系统延展/广告调性示意推广计划/攻势风暴/媒体费用估算/推广阶段战术安排PartOne市场研究1、板块阅读2、竞争分析3、消费者分析荒岭新区特征本案中心商圈荒岭商圈荒岭新区特征板块发展特征：建材市场、农机市场、钢铁物流市场和4S店为主体的市场集聚地版块规划：荒岭商圈以海城建材市场为主，配搭新桥灯具城

2、以及一些小商场和小型酒店，属于发展中的商圈，距离市区中心较近，随着荒岭地块周边楼盘的开发，该地块商业价值将会逐步体现，未来发展前景极佳。精品区域：海河沿岸不可复制。由于紧临海河，荒岭新区的地理位置有着城市核心区所无法取代的独特优势。荒岭版块：一大片住宅用地被一抢而空。这个区域内的地产人气极旺。荒岭新区市场发展引擎[未来预测]精品楼盘是主打精品楼盘将是荒岭新区今后的主打。荒岭新区将在“质”上努力，致力于引进精品项目，打造优秀作品，提升新区房地产的品位；另一个层面上，通过政策导向强化进区人口的“质”，在整个海城市场细分中确定新区“中高端房产”的市场定位。“荒岭新区楼盘已经进入品牌和大盘时代，今后

3、这个区域的房地产无论质还是价都将稳中有升。”板块核心竞争力区域特征发展阶段荒岭新区临水自然景观以水系镜像发展成为必然距市中心最近的板块打造中高端居住氛围起步阶段开发区版块政府搬迁带动效应政策导向型发展模式行政中心北移带来大量人口涌入中级阶段老城区配套完善，成熟版块依托拆迁、品质升级商业成熟，人口集中发展受诸多条件限制成熟阶段荒岭新区板块对比分析PartOne市场研究1、板块阅读2、竞争分析3、消费者分析荒岭新区版块个案分析左岸城邦大吉新城左岸城邦开发商海城市景地基业有限公司项目地点海城市铁东滨辽宁路大白桥旁占地面积25万平方米建筑面积70万平方米产品形态多层,小高层,高层面积区间70-140

4、㎡大吉新城开发商辽宁宗骏地产开发有限公司项目地点海城市滨河西路占地面积3万平方米建筑面积10万平方米产品形态高层商业面积区间52-131㎡楼盘名称优势劣势左岸城邦70万平米大盘，配套优势明显紧邻海河，具备自然景观优势产品线配比齐全、产品形态丰富点式高层，产品竞争力稍弱大吉新城先入为主，占据部分目标客群知名开发企业，有一定品牌效应户型设计细节考虑周到商业配套符合市场主力需求、易聚拢人气体量小，园区规模小竞争项目优劣势分析规划产品配套景观毗邻海城河，距离老城区车程不足10分钟。周边项目多以品牌为主，无形中提升项目品质，为客户置业富人区理念奠定坚实基础。项目体量大，自身商业配套具备一定优势。生态环

5、境的资源优势。5、开发公司实力雄厚，具有一定的品牌号召力本案本案的优势位置——新区核心位置未能转化为项目的地位交通——目前规划交通主路未能开通，地标性不明显地位——在版块中，荒岭新区第一大盘影响力不足价格——缺乏提升市场的引擎，价格与价值转换需要时间客群——以中低端为主，在高端人群中影响力有限必须为项目打造新的引擎，树立新的品质标杆本案的目前面临的问题PartOne市场研究1、板块阅读2、竞争分析3、消费者分析1、潜在消费者目前居住情况与家人同住占有比例近40％居民租房比例较低，购房出租的居民较少市民自有住房比例较高，但主要还是以老式住房为主潜在购房者分析2、潜在消费者购买自住产权住房意愿情

6、况根据调研，未来两年内将成为市民购房的高峰期，而且这一部分消费者也将成为未来房市去化的主力军近66％的被访者在近三年内有购房的意向3、潜在消费者预期购房商品房类型多层、小高层商品房仍为购房者购房首选的住宅类型多层住宅为购房者首选；从经济发展及购买能力等层面考虑，在相当长的一段时期内多层产品仍是房地产市场的主流小高层住宅现在需求较高，目前发展空间较大高层物业需求比例呈上升趋势4、潜在消费者购房的主要目的投资及出租需求市场份额非常小购房者仍以自住为主，其自住需求比例达到72％，投资型房产比例很低城市改造力度很大，购房自住需求旺盛由于投资及出租市场并不活跃，二级市场的开发缓慢1.中、小户型产品去化

7、力强，风险较小2.市内由于拆迁以及改善居住环境的需求为主要客群来源3.年龄则集中在30-40岁，以中高级职员与个体业主居多，看中性价比4.顾客主要价值点为新区发展及投资潜力及相对舒朗的居住环境。客群研究区域特征新兴区域，发展动量大亲水诉求，价格及品质较高沿河布局，以桥辐射，向郊区发展中高档发展方向，渐与城市老城区、开发区三足鼎立从目前市场的状况来看，客户主要来自市中心区客户由于城市中心区人口密度过大、土地稀缺