北京房地产标杆企业研究

《北京房地产标杆企业研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、北京房地产标杆企业研究××××咨询公司2008年1月22日北京楼市判断与研究定位珠三角区域楼市调整已经明显，在区域楼市调整中，北京将是形势乐观的一个特例：1、北京与国内其他城市比较，房价的虚高成分相对较小。2、“后奥运效应”对置业预期一直有比较广泛的负面影响。但客观分析线现实情况很可能是反预期的。况且，奥运相对于北京的外来置业投资需求，是比较明显的放大效应。3、2008年北京新房供应量偏紧，已成定局。04-07年北京土地供应2008年北京市场供应偏紧2004年公开出让土地546万平米（建筑面积）；2005年公开出让土地432万平米（建筑面积）；2006年公开出让824万平米（建筑面积）；200

2、7年公开出让1233万平米（建筑面积）；按照开发周期一年半到三年——2007年、2008年、2009年供应量。2008年偏紧的旁证：2007年9月份，北京主管部门要求预售项目，保留20%比例面积，现房销售该政策从合理角度，难以理解，并且与扩大供应的政策背离。该政策与11月份取消，从合理逻辑的唯一解释——2008年供应很紧奥运会举办城市2005年名义GDP占全国比重（十亿美元）举办地举办城市名义GDP举办国名义GDP占比日本（东京1964）1191453426.3%墨西哥（墨西哥城1968）31576841%德国（慕尼黑1972）5027951.8%加拿大（蒙特利尔1976）120111410.

3、8%俄罗斯（莫斯科1980）18176423.7%美国（洛杉矶1984）639124555.1%韩国（汉城1988）21878827.7%西班牙（巴塞罗纳1992）140112512.4%美国（亚特兰大1996）236124551.9%澳大利亚（悉尼2000）17270124.5%希腊（雅典2004）7321434.2%中国（北京2008）9922344.4%数据来源：世界银行、瑞士信贷估算。北京“后奥运效应”房价走势将反预期对于2008年后的北京房价，早前市场90%的观点是负面。但实际情况是相反的。“后奥运效应”指的是奥运主办国及主办城市在奥运会后出现的经济衰退现象。其原因在于，奥运筹备阶段

4、，投资剧增，消费收入激增，奥运会后大量体育设施闲置并产生庞大的维护成本等。研究从1964年至今奥运会举办国及城市的有关情况后发现，“后奥运效应”与一个国家的经济规模及举办城市在这个国家经济中所占的比重有关。一些大国完全可以避免“后奥运效应”。举办城市在本国经济中的地位是决定奥运后效应的一个因素。奥运会后出现经济下滑的国家中，举办城市的GDP一般要占到本国GDP的10%以上，有些地方超过20%。像韩国的首尔、澳大利亚的悉尼在本国的人口和GDP中所占的比重都超过了20%。北京的人口和GDP在中国分别只占1.4%、4%。北京楼市后市看好，直接影响房企操作。国内房地产行业环境，正发生变革：货币政策从紧

5、下的市场、行业资金面变化；土地调控政策的系统化和指向性。一、存量土地市场启动，将成为08年房企关注重点；二、资本充足度，对企业发展的重要性提升；三、北京区域市场受重视程度提高，将成为各集团公司年度业务重点；四、在高速市场阶段，房企对运营能力和内部协作、支持要求提高。房企发展指向：2007年各家房企北京销售收入比较天鸿有限“单飞”，未计入首开集团包括合生创展与珠江投资包括：首开、城开、天鸿集团因诉讼纠纷，未包括金泉项目。2007年各家房企北京销售收入比较首开合生系万科保利龙湖住宅89.9633.2932.622.2214.77商业3.331.690.730.07160办公3.79000.390首

6、开合生系万科保利龙湖住宅51.61744.47935.223.94528.494商业3.5772.7151.0090.250办公5.226001.2210各家房企按物业类型的销售面积汇总（万平方米）各家房企按物业类型的销售收入汇总（亿元）万科2007年北京市场表现：在售项目：四季花城、紫台、万科中粮假日风景、万科东第、金阳国际据房地产交易网，对北京万科期房项目销售的统计，销售收入约36.23亿元。万科结束了北京区域不理想状态，07年进入收获期。住宅底商，并且车位部分也销售。项目名称项目位置均价住宅商业车库万科青青家园朝阳区豆各庄5号院110001368万科东第居朝阳区六里屯秀水园17号楼160

7、38万科东第居朝阳区水碓子北里1号楼21047110363758万科紫台小屯村万科熙园住宅及商业12841-1388818429-201845006万科四季花城顺义区望泉寺村东6625-96299984-22054中粮万科假日风景丰台区小屯路108号C地块9681-13586万科金阳居朝阳区石佛营三期17235西山庭院海淀区肖家河天秀花园秋水园101922403-3064万科土地储备：万科改变了”