易居2010综合研究第四周

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1、2010年第4周本周导读回建强：对比2009年初和2010年初房地产市场面临的形势可以发现，2009年初楼市虽然低迷，外部经济环境也较差，但政策环境确是宽松的，另外价格已经基本调整到位，这构成了2009年楼市得以向上突破的基础。2010年初的情况是，外部经济环境已经好转，但政策面已经紧缩，价格也到了新高，资金面虽然比较宽裕，但资金更多的是要求避险，房地产市场在紧缩政策环境下，避险功能遭到削弱。市场有向下调整的要求。——《2010年楼市不容乐观》张秀琴：从开发商角度来看，取消预售制即意味着他们必须具备更多的自有资金，才能确保项目的顺利运作，

2、同时，企业资金回笼速度也将大大降低，不论是风险还是成本都将面临较大幅度的增加。从市场供应角度来看，取消预售制也将不可避免的延长建设周期，降低企业对市场的反应速度，进而很有可能形成阶段性的供不应求，助推房价上涨，增大市场波动。——《全面取消“商品房预售”时机尚不成熟》孙斌艺：观察12月房价环比涨幅，可以发现，北京高达3.1%，深圳和上海为1.3%。这就意味着，深圳房价涨幅已经收窄，北京还在激增。不过结局将与2007年四季度非常相似，“国四条”、“国十一条”出台后，深圳房价正在再次抢先下跌。泡沫最大的城市，泡沫总是最先破裂，接下来，北京、上海

3、、广州等一线城市，以及厦门、杭州这些房价偏高的二线城市，房价也将随之调整，只是下跌幅度会小于深圳。——《深圳房价抢跌将蔓延别的高房价城市》每周话题2010年楼市不容乐观对于今年的房地产市场，我们不能盲目地悲观，但也绝对谈不上乐观。在楼市发展的“顶峰”阶段遭遇政策调控，楼市没有理由再往上走，市场更可能的运行方式是向下……政策解读全面取消“商品房预售”时机尚不成熟热点跟踪深圳房价抢跌将蔓延别的高房价城市上海领先全国初步形成保障住房框架2010年房地产走势和开发商表现企业策略海南开始“严打”捂盘惜售数据透视2009年经济数据“超预期”回暖出品：

4、上海易居房地产研究院综合研究部新浪地产dichan.sina.com.cn本周执行主编：回建强高级研究员电话：021-60868892每周话题2010年楼市不容乐观又一个新年即将到来，2010年初的房地产市场与2009年初似曾相似，仔细回味却又不相同。2009年初正是美国“次贷危机”集中爆发的时候，金融机构大量倒闭，世界范围的消费需求在萎缩，危机也波及到我国的经济发展。我国出口量开始下降，房地产市场也似乎陷入了冰点。最为可怕的是人们的信心受到重创，认为这轮金融危机将无可避免地发展成历史上影响最严重的经济大萧条。在这样的背景下，易居《每周房

5、产评论》第一期的开篇文章题目是《不必过分悲观看待当前的市场低迷》，客观分析了2009年初的市场形势，认为房地产市场成交低迷是暂时的，从供求的角度，从政策松绑的角度，从“信心比黄金更重要”的角度来分析，得出的结论是2009年楼市发展是乐观的。事实证明，当初的判断是正确的，2009年楼市不但回暖了，而且已经越发过热起来。又是一个轮回，2010年初楼市再度面临抉择，在调控政策的密集打压下，楼市开始冷却，突出的表现是各地楼市成交量开始下降。最近一周，上海平均每天销售商品房500套左右，相比2009年最高峰已经下降了一半；北京成交套数在400套左右

6、，环比上周下降了两成；广州，南京，天津等地成交量都出现了明显下降。在成交量出现下降的同时，重点城市房价也开始下调。对比2009年初和2010年初房地产市场面临的形势可以发现，2009年初楼市虽然低迷，外部经济环境也较差，但政策环境确是宽松的，另外价格已经基本调整到位，这构成了2009年楼市得以向上突破的基础。2010年初的情况是，外部经济环境已经好转，但政策面已经紧缩，价格也到了新高，资金面虽然比较宽裕，但资金更多的是要求避险，房地产市场在紧缩政策环境下，避险功能遭到削弱。市场有向下调整的要求。对于今年的房地产市场，我们不能盲目地悲观，但

7、也绝对谈不上乐观。在楼市发展的“顶峰”阶段遭遇政策调控，楼市没有理由再往上走，市场更可能的运行方式是向下。（回建强）政策解读全面取消“商品房预售”时机尚不成熟1月23日，广西住房和城乡建设工作会议召开，广西壮族自治区住建厅党组书记宋继东在工作报告中提出，将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市。此消息一经传出，立即成为了整个房地产行业关注的焦点。易居分析：商品房预售制出台之初，我国房改刚刚起步，开发商资本金严重不足、供应能力低下，预售制的出现大大加快了城镇住房建设。与此同时，预售制也大幅降低了企业进入房地产开发领域的门槛，在一定程度上

8、导致了房屋面积缩水、设计变更、延期交房、携款潜逃等一系列问题。随着房地产企业实力的不断壮大，社会上有关取消预售制的呼声日渐高涨。但是，取消预售制真的是建设性的改革办法吗？从开发商角度来看，取消