青岛海尔山海湾一期营销策略报告

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1、高度决定视野，战略决定未来海尔•山海湾（一期）项目营销战略宏观形势研判，青岛及各区域成交分析、市市场洞察场竞品分析。我们要打造怎样的楼盘？我们的期望是什么？战略构想需要哪些素质？索对比我们的战略目标，我们已经具备了什么？基因检索还欠缺什么？引针对我们欠缺的要素，进行项目特质的再造。再造基因当万事俱备后，如何去实现我们的战略构想？战略部署市场洞察宏观形势研判一、宏观中观分析市场成交分析竞争楼盘分析热销楼盘分析二、微观市场分析未来竞争分析未来市场预测本案市场启示一、宏观中观分析——宏观经济全国房地产未来走势预测房地产在国家政策、宏观经济

2、等一系列利好政策的宏观大势影响之下将会维持持续发展态势。从金融层面来看：利率降低，减轻了购房者的负担，金融政策刺激了人们的购房需求，进一步的刺激了楼市的复苏。土地政策有效的打击了开发商的囤地行为，增加了上市量，并有效的保护了耕地。市场反应楼市明显出现回暖，成交量不断攀升新的高点。受城市化进程加速，经济良性发展等各方面条件促进，房地产市场销售近期呈现火爆上升态势，但从各项房地产行业发展指数我们得知目前整个市场仍然处于调整期，发展形势仍不容乐观。小结全国经济形势全国房地产形势关键词：企稳向好关键词：谨慎乐观政策丰富多样，措施扎实推进；

3、商品房市场短期内迅速回暖；积极变化不断增多，经济走势日趋明显。部分行业指数尚未走出下行阴影。一、宏观中观分析——中观市场青岛市场分析住宅成交分析青岛市商品房成交走势呈波浪形分布，源于国家政策与经济形式阶段性调整；价格在6月份之后出现松动，主要是受大势影响楼盘销促、降价以及各区域政策房放量；受政策利好条件的释放及刚性需求的影响，09年量价齐升，6月全市成交9144套。黄岛区市场分析住宅成交走势分析自09年3月份以来，黄岛区住宅成交呈现出稳步上升的趋势由于部分低价楼盘入市，成交均价略有下挫黄岛区市场分析成交面积分析80

4、-100㎡一直是热销户型，随着近期销量的增加，增幅逐渐增大6月份青岛网上房地产统计成交面积的结构有所变化，黄岛区成交主力为120-144平米的大户型，其主要原因为区域内盛世江山的成交带动（共成交401套，120平米以上房源为主）二、微观市场分析——竞争楼盘分析1、区位属性片区区位：本案所在片区位于开发区南部；片区发展属性：东部新型居住区、休闲度假、海景资源、金沙滩、海底隧道；房地产发展：总体片区住宅供应体量较大，最终片区的物业管理由各开发单位自己进行招标，实行各自小区内部管理。形态多为小高层、高层，片区住宅价格区间约为500

5、0-8300元/平方米(毛坯价格)2、安子片区销售状况分析安子片区住宅成交状况8000120700010060008050004000603000402000201000002008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月成交均价65387517717476044214732659876054

6、65946731成交套数1424121001438133777成交量方面08年呈小幅上升态势；09年至今呈出震荡走高态势，其中1月达到最高点，原因为怡情海岸开盘成交88套。成交均价方面08呈出稳步增长态势，原因为凤凰城成交拉动片区均价走高；09年1月份片区均价下滑，主要原因为怡情海岸成交拉低，3月份至今片区成交均价平稳上升。3、基础信息对比分析毛坯主力开盘日总建筑面积建筑形态价格水主力项目名称总价区间月均去化装修标准期(万㎡)平面积区间(万元)高层、别8300+2009.426墅、洋房1200二房96-114二房79-96未开盘

7、1200元亚丁海岸小高层、二房86-93二房55-60凤梧金沙2008.91764008毛坯高层三房117-122三房75-78——二房86二房43怡情海岸2009.5高层5000113毛坯三房119三房596800+二房85-90二房58-61凤凰城2008.932高层341000元1000三房111-119三房75-81竞争项目的总建筑规模大多为20万左右的中型社区；产品形态同质化严重，均以小高层、高层为主；其产品品质的不同，项目价格范围在5000-8300元，跨度较大；目前区域内的主力面积为85-93平米的二房以及11

8、1-120平米的三房；结合项目的去化情况我们可以得知，区域内客户二房毛坯承受范围总价在43-60万，三房毛坯的总价承受范围在60-81万4、推售面积分析安子片区推售面积分析户型面积区间供应套数供应配比销售量销售占比去化率一室二厅60