中原地产中国楼市高位运行

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1、RRR2009年12月10日中原地产研究中心2010，中国楼市高位运行目录2009年，在宽松的货币政策及一系列救市政策的刺激下，因全球金融危机而陷入低谷的中国楼1．前言市，经历了短暂的调整之后，奇迹性反弹。2．融资重启标杆房企借势扩张中国楼市的再次繁荣，成为了2009年中国经济快速复苏的重要引擎，前三季度房地产开发投资对GDP的贡献率高达38%，超过历年平均水平。然而，这也更加凸现了我国经济发展现阶段3.政企合力土地市场热度不减严重存在的结构性问题。尽管刚结束的中央经济会议已明确未来经济发展方向为结构性调整，4.格局变

2、化一手住宅高位波动但房地产的支柱地位在近期将依然举足轻重。城市化进程的提速，工业化的升级，这实际上使得整体支撑中国房地产市场发展的基本要素获得进一步的加强。因此，我们认为，未来一年对5.政策微调二手住宅稳中有升房地产业的扶持政策将可能有选择性的微调，但基于2010年央行继续实施适度宽松的货币政策6.价值隐现写字楼平稳筑底的基调已定，整体市场仍将保持活跃，依然高位运行。7．附录2010年房地产市场趋势与预测（一）资金依然宽松楼市高位运行2009年房地产市场十大关键词2009年房地产市场发展特征表（二）政策面临微调市场结构

3、变化2009年主要房地产政策一览表（三）城市化进程提速二三线高潮爆发2009年相关城市建设一览表作者：程澐张海清刘渊许萌陶琦易虹瞿安新季峰许芹庄巍李铁琦吴维娜1（一）资金依然宽松楼市高位运行2007年、2008年、及2009年，中国楼市两兴一衰的跌宕起伏，可以看到基本面并未发生质的变化，关键性的影响因素是融资环境及资金的流动性。在上升周期中，资金的流动性对市场的短期走向起到了关键性作用，实为市场的发展源泉和动力。在资金流动性旺盛的情况下，对于房地产开发企业而言，融资顺畅促进其扩张及投资开发，从而带动土地市场的活跃、开发

4、建设市场的繁荣；而对消费者而言，信贷宽松刺激投资性需求入市，进而助燃成交氛围，加大市场的活跃。反之，若流动性严重不足，企业则收缩战场、减少开发，而消费者亦将观望，市场顿陷萎靡。通过对比我国近年货币供应量与房地产开发、销售情况的关系，可以清晰地看到，随着货币供应量的起伏变化，房地产开发投资和销售亦同步变化，其中销售市场更为敏感，变化更为显著。这一关系在过去的2007-2009三年内，呈现出经历了明显的三个阶段——增长期（2007年1-10月）、增速回落期（2007年11月-2009年1月）、快速反弹期（2009年2月-2

5、010年）。增长期（2007年1-10月）：货币供应量稳步增长，平均增速为21%，相应地，房地产开发投资和销售亦保持较高的增长速度，平均增速均达29%，但销售增长的波动更大。增速回落期（2007年11月-2009年1月）：2007年底始，随着信贷政策的收紧，货币供应量增速放缓，由2007年10月的22%下降至2009年1月的6.7%。在此期间，房地产开发投资增长亦呈减速，由2007年10月的39%回落至2009年1月的5%。而销售面积增速波动更为显著，由2007年11月的24%回落至2009年1月的负5%，其中2008

6、年11月为负33%。快速反弹期（2009年2月-2010年）：2008年底货币政策再次宽松，货币供应量增速开始上涨。随之，房地产开发投资增速开始回升，由2009年2月的1%快速上升至9月的35%。虽然10月份投资增速略有下降，但仍与2007年增长期的平均水平相当。销售市场在回落期下跌尤为剧烈，在反弹期上升同样强劲。销售面积增速由2008年的负增长快速反弹，其中2009年8月和10月的增速均超过80%。从目前开发及销售增速的发展趋势来看，供需两旺的势头仍将继续保持。因此，基于2010年央行继续实施适度宽松的货币政策的基调

7、已定，我们可以预计，充沛的流动性将继续引领开发投资与销售增速保持上行，2010年市场依然将高位运行。图1-1全国房地产开发投资额、商品房销售面积与信贷增长变化情况100.00%增长期增速回落期快速反弹80.00%07年7月深07年9月第二60.00%圳部分银08年底一系套房贷收紧行限贷列刺激政策出台40.00%20.00%0.00%07010703070507070709071108010803080508070809081109010903090509070909-20.00%两会召开施行宽松的货币政策-40.00%

8、房地产开发投资增速M1增速销售面积增速-60.00%注：M1指狭义货币供应量，指除银行体系以外流通的现金+企事业单位活期存款。数据来源：中央人民银行，各地房地产交易中心，中原地产研究中心2图1-2中国重点城市住宅销售面积与信贷增长变化情况%万平方米35.0增长期增速回落期快速反弹期350030.0300025.0250020.02