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1、中国楼市深层危机中国楼市深层危机,是在众多利益集团追逐短期利益的作用下,住房需求膨胀超越了国力。新年伊始,中国房地产业向何处去成为媒体关注的焦点。在中国楼市将在2006年末彻底崩溃与房地产将加快发展的明显对立的预言泡沫之中,两个地产商的宣言耐人寻味。上海绿地集团董事长张良玉去年底在住交会上宣称,2006年绿地集团的销售额将突破250亿元；在同一个会上潘石屹则宣称,从2006年以后不再碰住宅而转做商业地产。一个继续看好大片住宅开发,一个则要转行做风险更大的商业地产,两个名人的一左一右发人深思。"物有本末,事有始终"。处于转型的房地产业,需
2、要有一种思维,避开喧闹,登上高山,俯瞰中国房地产的真实面目。只有真实的东西,才能接近产业的核心,因此也就最有价值。回归本原:住房商品的基本属性凡存在都是合理的。在义愤填膺之余,我们还须发现悖理现象的合理性。这样或许有助于真切地把握中国楼市的情势。住房商品的特殊规定性,是一个恰当的出发点。住房商品有着双重规定性。它既具有经久性、单件性、固定性等自然属性,它又具有满足人们居住需要和财富增值的社会属性。尤其是它的社会属性,更是一切问题的焦点所在。这里要区分"住房资产"与"住房服务"这样两个概念。住房资产是由土地、建筑材料、创意设计、劳动等要素
3、生产出来的固定资产；住房服务则是由住房资产、环境、水电气等新要素派生出来的消费服务。跟住房服务相对应的,是满足人们居住需求的"住房消费品"市场,跟住房资产相对应的是实现财富增值的"住房投资品"市场。住房投资品市场,又可细分为两种类型,一种是自主住房投资品的买卖(市场经济国家通常占60%),另一种是出租住房投资品的买卖(通常占40%)。住房服务既可以从自己所有的住房资产中购买,也可以从租赁房投资者那里购买。满足城市居民的基本住房消费需求,是一个社会和政府的基本职责。世界上还没有哪一个国家的政府可以完全推托掉这方面的职责。就是高度市场化的美
4、国,政府也保留着约占住房资产总量11.5%的廉价出租公屋,以解决居民最基本的住房消费问题。而住房投资品,则是一种为使财富增值的投资行为,当在市场规则的作用下,收益风险由投资者自己承担。在当下的语境里,这两类市场常常被混淆。因此,政府行为也常常发生不该有的跳跃:一会儿完全摆脱提供最基本住房消费的责任,把市民的最基本住房需求的满足都完全推上了市场,从提供最基本的住房消费责任中引退；一会儿却又在本来是以市场化的住房投资品市场上,要打上"居者有其屋"、"住房消费年"之类似是而非的标签,为把经济问题政治化和把政治问题经济化留下了口子。被人们忽视的
5、真正危机:住房需求膨胀超越国力与一般的认识相反,我看中国楼市深层危机,不是楼市价格的高低,甚至也不是楼市价格的分享机制,而是在众多利益集团追逐短期利益的作用下,住房需求膨胀超越了国力。作为基本居住的消费需求,属于社会必要劳动时间范畴,是一个与经济发展水平动态高度相关的变量,并不出自政府的恩爱或是民众愿望的强烈程度。经济学和社会学并没有给出一个经验数字或基准,人们于是有了不同的判断标准。有人抓住了住房价格与家庭年收入比,从中国奇高的比例(12～14)与国际上的(3～6)对比中,得出中国楼市严重泡沫化的结论；有人抓住了历史上国民人均收入与房
6、价的对比,突出了中国楼市的泡沫；有人则简单对比上海、东京、台湾、香港等三小时经济圈城市的楼市价格,得出中国楼市极具投资价值的判断；有人则抓住中国人多地少的现实,坚持价格还有更高上升空间的判断。在生产要素已经全球化配置的今天,固定地把中国房价与历史上发达国家(或地区)收入相近似的水平相比是不合适的。要比就比现在的水平,因为由住房资产派生的住房消费价格,直接记入生产要素成本。构成一国和一个地区竞争力主干的只能是在区际和国际间流动的产品和服务。全球化流动的产品和服务,并不因为你是来自发展中国家,消费者就愿意为你的高价格埋单。性价比上不去,你的
7、产品和服务就没市场。从生产要素全球一体化配置的视角来看楼市价格,就有了一种观察中国楼市的大视野。住房总量什么时候都是一个对比的重要层面。香港与日本的人均GDP都超过3.4万美元,而香港和东京的人均住房面积只有7.1平方米和15.8平方米。中国人均GDP刚超过1000美元,而城镇居民住房面积则达到了25平方米,上海也超过了20平方米。2004年,大幅上涨后的上海房价仅为台北的1/4,香港的1/6,东京的1/8.如果这个分析成立,那么结论是显然的:中国楼市价格还不够高！在今天的市场化条件下,能够限制住房需求膨胀的直接手段就是价格。此外,推进
8、节能型住房设计标准以及借助贷款利率、贷款比例、增值税、所得税等经济杠杆,也不失为有效的选择。关键是政府要有所作为。当然总体面积标准有片面性,因为还只有面积指标没有品质指标。香港与东京的房子合用,冷水热水都能
