武汉御江璟城一期营销推广方案

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1、武武汉汉天天地地【时代·时机】Times·Opportunity御江璟城一期2012营销推广方案作为曾经的游客和看客，我们对武汉天地，充满了惊艳与惊叹！作为一年的伙伴和战友，我们对武汉天地，更满怀感谢与感悟！作为服务业主的一份子，面对8个月7个亿的销售业绩，我们感谢武汉天地！——因为她让我们领悟到：真正“以人为本、品质生活、不断创新”的地产精神！作为感受“天地”的一份子，面对150万㎡的滨江超级综合体，我们感谢武汉天地！——因为她让我们领悟到：真正“尽善创新、诚信兼勤”的瑞安精神！正是因为这一年的共处，我们对武汉天地·御江璟城充满期待，充满信心。同时

2、，也怀有更加强烈的使命感和战斗精神!我们决心在2012年，与瑞安一道，抢时机！创时代！Inspirationcustomers开门见山——两大矛盾Chapter1内忧外患矛盾1-外患Policyrestrictions,andmarketrecessionChapter1内忧外患外患一政策打压，整体下行Policyrestrictions,andmarketrecession宏观政策——“限购”“限贷”“限价”三限并行，信贷紧缩，政策环境进一步恶化；武汉反应——需求受制，销售减缓：开盘去化率普遍50%以下，交易量比去年同期降2-3成；存量积压，供求逆

3、转：存量平均每月新增加60万㎡，2012年将新增供应约1000万㎡；促销战打响：在售项目8-9折已成常态；豪宅重挫——2011年1-9月销售TOP10中，价格超过1万元的仅有一个。高价楼盘销售量只有2010年同期的50%。结论整体下行，供需逆转，价格混战，高端市场尤为艰难Chapter1内忧外患一级竞争力解读：竞案各有千秋，分流强劲指标本案金地京汉1903融科天城万达公馆武汉中央文化区结论占地610000㎡16700㎡12377㎡106200㎡830000㎡武汉中央文化区规模1500000㎡71000㎡79603㎡612500㎡2150000㎡以超大

4、规模占决绝对优势硬性容积率3.564.86.434.572.59指标建筑密度27%54%55%//本案建筑密度低、绿化高绿地率35%25%25%30%30%地段汉口江滩沿江板块建设大道沿线临江大道中北路本案地段价值无人超越景观部分有景观观景有遮挡无一线江景沙湖景观万达公馆一线临江要素规划综合体社区商业、住宅综合体综合体综合体规划各有所长产品多层、小高层商业、超高层商业、高层超高层、高层超高层本案舒适度最高且稀缺项目知名度高端项目典范有一定知名度有一定知名度高端代表高端代表业内知名度高，品牌港资知名企业中国上市房企前3强前100强一线品牌一线品牌但社会

5、知名度不及万达品牌品牌知名度行业内知名布局全国六大经济区联想背景家喻户晓家喻户晓菱角湖万达菱角湖万达同品牌珞瑜路95号万达、金地多个项目，无6个中档项目经开万达经开万达武汉项目（办公）社会熟知度高武汉中央文化区积玉桥万达中心最成熟，最时尚商业街2年之后商业已经投入使用天地的商业、商务魅力无配套商业、商务最情调，最前沿商业街2年之后呈现2012年投入使用商务5年之后商务2013年投入使用人能及最国际，最标杆•项目硬性指标对比表：——本案占优势，但竞案也是硬骨头分流很严重，在规模、地段和产品方面，万达公馆和武汉中央文化区是最大的竞争对手。金地京汉1903

6、同质竞争最大，且因开盘期先于本案而提前分流客户。•产品分级分析表：价值竞争来源于万达公馆和武汉中央文化区；二级竞案主要是户型面积和总价对本案构成威胁，分流部分客户Chapter1内忧外患二级竞争力解读：户型面积和总价段上对本案构成竞争对比性地段开发商认知项目认知度商业、商务配套物业类型居住氛围港资名企最有情调的商业街多层、小高层、本案汉口江滩武汉最高端项目时尚、低调、身份象征高端时尚生活代表武汉最前沿的商务中心高层复地东湖国际东湖板块品牌开发企业大盘、武昌代表楼盘社区服务型商业街别墅、高层舒适居家华侨城东湖板块品牌开发企业旅游项目、东湖湖景欢乐谷别墅

7、、高层舒适航天双城二七航天集体中端项目自建区域商业中心高层普通居家、区域中心泛海国际居住区王家墩CBDCBD建设中高端项目商业、商务待建高层CBD未来规划百货型商业绿地国际金融城积玉桥品牌开发企业中高端项目、武汉最高楼高层普通居家、未来商务中心商务中心超高层葛洲坝国际广场王家墩CBD品牌开发企业中高端项目自带商业、商务普通居家、临近CBD高层晋合金桥世家后湖专业做豪宅中高端项目无高层居家判断:御江苑前三期已经塑造的“天地魅力”是御江璟城的最强利剑，是竞争对手无法超越的绝对战斗力。Chapter1内忧外患外患二全城PK，百万大战Policyrestri

8、ctions,andmarketrecession两级竞争，15个竞案，三镇比拼，区域价值各有千秋一级竞争对