联路观澜定位策划报告

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1、联路观澜定位策划报告二级市场策划品控中心中原地产事业二部2009年5月二级市场策划品控中心>>项目分析

2、项目概况

3、区域分析

4、交通状况

5、景观价值

6、配套体系

7、酒店价值

8、优劣势分析观澜大道本项目市政公园酒店观澜河环观南路项目四至Focus:北面未来楼栋铺排如何祥和山庄最小化加油站影响厂房、民房加油站加油站世纪广场厂房、民房NWE格兰云天S商务酒店招商澜园绿地、厂房格兰云天项目概况项目地块经济指标项目指标建设用地面积27300总建筑面积148900建筑容积率4.31计入容积率面积117600规划要点商业12600商务公寓4000

9、0住宅住宅62000【6栋，各27层配套设施3000商务公寓【2栋，各24层地下车库31300商业建筑覆盖率35%【1栋共3层绿地率40%【住宅底商地下停车位820个地块区域分析Focus:•临街楼宇昭示性是未来营销重点•未来是否存在一定的安全隐患问观澜新中心题项目所在地环观南路观澜大道大和路梅观高速机荷高速清湖立交>项目位于观澜中心区，观澜大道、环观南路交界处，地理位置优越；>区域以集资房和旧工业厂房为主，人群杂乱、流动性大；地块配套分析观澜汽车站东五实验学校观观澜人民医院观澜中学平Focus:毛家饭店国惠康百货商场路

10、广顺五金电器连锁观澜二小新园学校•未来裙楼商业存在发展限制松元万安学校博皇家具观澜汽车站观澜第二中学•配套的完善度具有较高的溢模具特殊钢商行价空间新动力汽车修配厂观澜新观澜文幼儿园街道办化中心巴兰塔酒店本案格澜郡格兰云天中航格商业街大酒店观观澜天澜郡虹商场澜大环观南路竹村市场道清湖幼儿园清湖小学老街商圈＞项目周边生活商业业态单一、档次相对较为低端；＞教育、市政配套完善；地块交通分析观道澜大观澜Focus:河人观路5：30－6：民•未来地铁沿线物业,具备升30车堵现象路澜梅中值潜力严重，平均需观大要2个信号周观环期的通过时

11、间广•区域内交通车网良好,便捷道场度高高本案沿•临靠交通干道，高峰期临路河大速楼栋的噪音污染问题环路观南路路南观环•车堵现象对小区未来车行出和入的规划设置提出了更高的要求机菏高速清湖路立交桥机菏高速干道分析观澜大道、梅观高速、环观南路利用率高，项目距离梅观高速主入口车程20-25分钟；地铁分析地铁四号线，紧邻观澜街道办站，属于地铁物业；公交分析6条公交线路,区域内公交车网状况良好；路网情况:上下班高峰期具有一定的车行涌堵现象地块景观分析街道办锦山公园观城公园世纪中心街道办世纪中心本案格兰横坑水库云天中航格Focus:澜郡

12、•未来项目规划对周边景观的招商澜园招商观园环观南路利用度具有较大的空间•在城市配套资源的前提下,城市景观资源利用度将成为未来规划设计和营销的主要价值点＞项目东南、东北面城市景观资源良好；＞酒店价值配套服务对于本项目客户的价值剖析＞提升物业知名度，良好的物业昭示＞最便捷五星级商务休闲配套服务本项目高素质人群形象提升＞酒店入住人群的档次对项目的品质保障Focus:本项目客户可享用的资源酒吧560㎡•酒店楼宇密度较低,未来项目的园林设计如何容纳酒店豪华客房265间园林,形成虚拟园林面积,提高项目档次及景观观赏性多功能会议室40

13、0㎡•与酒店临近的楼栋低楼层的楼宇对视问题如何解决会议室520㎡泳池健身娱乐设施214㎡•未来项目物业管理及服务是否有可借势的契机宴会厅800㎡600个座位中餐厅309㎡121个座位西餐厅2205㎡300个座位商务中心168㎡行政休闲区193㎡41个座位地块分析总结优势价值制约因素•地块城市资源配置齐全,交通、市政配套、教育相对完善•地块西北面的加油站会成为未来项•地块属于未来的地铁沿线物业，目西北向楼栋产品打造的重要制约具备良好的规划前瞻价值支撑因素•地块具备较强的周边景观资源，•地块周边的集资房及旧工业厂房对沿河景观

14、带、市政公园、酒店园林未来项目的安防提出了较高的要求等资源将为未来的营销推广及品质•周边商业发展相对较为滞后，未形打造带来较高的发展空间成商圈效应，对项目未来的裙楼商•地块紧邻区域主干道，具有较强业发展具有一定的制约因素的物业昭示性，利于后期物业宣传•项目临靠主干道，未来的噪音污染及实体展示及车行出入问题为规划提出要求•地块紧邻五星级酒店资源，未来•紧邻酒店，未来低楼层楼宇对视问酒店自备的休闲服务是项目品质提题对规划提出更高的要求升的一个契机点•酒店式物业管理服务有可能成为项目未来软性价值的重要提升面本次报告需要解决的核

15、心问题如何定位本项目，获取最高价值空间及发展前景产品设计如何制定，适应远期市场并谋取最佳市场机遇项目定位框架>>区域市场发展

16、区域价值体系>>区域房地产市场发展

17、产业发展>>项目核心价值的初判

18、交通发展

19、生态资源>>客户分析体系

20、交通规划>>产品定位

21、配套设施>>项目定位>>物业发展建议>>商业建议区域价值中部综合组