云东海高尔夫花园项目营销方案

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1、2012年云东海高尔夫花园营销方案2012年3月引言佛山，大珠三角特大城市之一……三水，佛山最具自然生态特征的现代新城，也是西南区域未来发展的中心……云东海高尔夫花园，三水森林之巅70万方弘篇巨作，银都近10年之最大手笔……高尔夫，区域的唯一；独立别墅，绝不再批复的传世珍宝……集万千期待于一身，将就佛山稀缺豪宅第一盘。2012年佛山纯高尔夫独立别墅PART12006年策略总结市场分析宏观大势竞争市场3易居观点经济目标的调整为经济转型提供空间2012年两会主要经济目标：经济增长率8年来首次低于8%历年两会2009年2010年2011年2012年GDP目标8%8%

2、8%7.5%拟安排全国财政赤字9500亿10500亿9000亿8000亿CPI目标4%3%4%4%广义货币（M2）目标17%17%16%14%失业率控制4.6%4.6%4.6%4.6%经济增长目标8年来首次低于8%，一方面来自经济下行压力确实有所加大，另一方面亦是为经济转型提供空间。对于管理层来说，“拐弯”时的适当减速符合宏调预期，经济转型之下，全国赤字安排较前两年有所减缩，M2亦有所下降。易居观点两会后政策走向：中央短期偏紧温家宝总理：两会答记者问态度坚决，房地产调控再度定调其一，调控目标方面，总理首次鲜明地指出，“房价还远远没有回到合理的价位”，如此直接的将调

3、控目标定义为房价下跌是过去不曾出现过的，尤其是没有在全国人大这么高的层面上表达过的，这意味着，目前在中央层面上依然认为调控目标没有实现，房价仍需要继续下行；短期内政策主基调上的放松将不会出现。其二，调控手段方面，总理表示，“政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。”这意味着，长期来看，未来我国房地产市场的发展，还将以市场和政府调控并举的方式，兼顾公平和稳定。易居观点两会后政策走向：中央短期偏紧各部委：两会前后表态空前一致，中央内部分歧已经消除易居观点两会后政策走向：地方执行长期趋缓地方政府：二季度将处于中央严厉监督前几月，不少地方政府试图对楼市调控政

4、策进行不同程度的松动，但多被“叫停”，两会以来从中央释放出的严厉态度，预计至少在上半年，不会有更多的地方政府去触碰中央的底线。易居观点两会后政策走向：地方执行长期趋缓地方政府：两大根本矛盾未解，下半年执行层面将出现操作空间房地产行业在经济中仍占重要地位。2012年国家对GDP的预期下调为7.5%，一方面是政府调整经济结构和发展方向的决心，也说明宏观经济环境仍较恶劣。房地产业与20多个产业有直接关系，共涉及上下游50多个传统行业，房地产市场的低迷将牵连相关产业发展。地方政府土地财政格局未变。商品住宅交易环节税费和土地出让金收入是大多数地方政府财政收入的重要来源，自2

5、011年以来，房地产调控已使该项收入明显缩水，直接影响地方政府的运作。易居观点2012年总体政策面将较去年宽松基于以上判断，我们认为，2012年房地产行业政策面总体将比去年宽松，上半年中央政府在博弈中处优势地位，政策主基调将偏紧；而下半年之后，随着地方政府在政策执行层面将趋于宽松，特别是二、三线非核心城市，更有可能出现政策面的暗松。易居观点受政策影响，广佛两地别墅销售速度均放缓2011年3月开始限购后，佛山别墅成交明显回落，回落幅度在50%以上；而广州别墅的成交也在去年四季度开始明显回落。易居观点同区域竞品较多，去货率较低，竞争激烈三水云东海板块别墅市场货量情况已

6、推（截止3月21已售（截止3月21项目项目均价（元/㎡）日）日）联排13000深业云东海720独栋20000山水庄园16000156129丽日天鹅湖200006754丽日坚美森林湖190008440绿湖爱伦堡200004717合计——426240数据来源：三水住建局三水云东海板块以别墅产品为主，除了本项目外，还有5个别墅项目，这些项目均能共享云东海的自然资源，但市场去货较慢，目前去货率约为6成。易居观点去货难度大，需要加大推广力度三水云东海板块别墅去化情况分析项目去货情况项目还没开盘已进行内部认购58套，均为外地客户，住建深业云东海局没有数据显示山水庄园2007年

7、开盘，至3月21日，总售129套，年消化速度30套项目拿预售别墅仅70套，去化8成，主要是首期别墅产品，丽日天鹅湖近阶段去化不多丽日坚美森林湖项目以洋房去化为主，别墅去化量未预售量一半绿湖爱伦堡项目2006进入市场，拿预售证别墅47套，但去化仅17套三水云东海板块别墅货量多，但整体的去化速度较慢，只有山水庄园去化比较稳定，主要得益于项目前期有特色的营销推广加大了项目的知名度。竞品深业云东海项目名称深业·云东海地块一地块二地块三占地面积1780000平方米总建面积1130000平方米容积率0.54绿化率68.8%总户数3000北美风格、草原风格、欧建筑风格陆风格20

8、0-300