房地产集团楼盘营销定位定价方法销售管理

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1、房市金碟www.fdc01.com房地产市场决策房市金碟www.fdc01.com房地产市场决策程序房市金碟www.fdc01.com房地产市场决策程序市场分析负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前项目土地属性分析一、城市概况客户对土地属性需求分析二、城市经济研究结论竞品客户及产品分析三、城市房地产市场研究（包括商业）（一）近几年城市房地产市场分析：客户初选定位1、城市土地市场交易情况2、房地产投资额、商品房竣工面积及项目成本分析空置面积3、预售面积与销售面积项目产品配比分析4、商品房销售均价5、二手房市场目标客户定位6、客户细分项目产品建议房市金碟www.fdc

2、01.com房地产市场决策程序市场分析负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前项目土地属性分析客户对土地属性需求分析三、城市房地产市场研究（包括商业）竞品客户及产品分析（二）城市房地产市场现状分析：1、当年城市土地市场交易情况客户初选定位2、每月商品房供应量与销售量项目成本分析3、当年开盘项目销售情况4、当年户型、面积区间分布及比例项目产品配比分析5、商品房销售均价6、二手房市场目标客户定位7、客户细分项目产品建议房市金碟www.fdc01.com房地产市场决策程序市场分析负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前项目土地属性分析客户对土地属性需求分析三、城市房地产市

3、场研究（包括商业）竞品客户及产品分析（三）城市房地产市场未来两年走势预测：1、商品房供应量与需求量预测客户初选定位2、商品房销售均价走势预测依据：全国大环境、城市居住环境、项目成本分析人口结构、供求关系、开发成本、目前商品房成交均价的走势、项目产品配比分析消费者预期等方面目标客户定位3、户型、面积区间分布及比例预测4、客户细分变化情况预测项目产品建议房市金碟www.fdc01.com房地产市场决策程序市场分析负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前项目土地属性分析客户对土地属性需求分析四、片区房地产市场研究（包括商业）1、片区概况竞品客户及产品分析2、商品房竣工面积

4、、空置面积3、商品房预售面积与销售面积客户初选定位4、商品房销售均价5、二手房市场项目成本分析6、客户细分项目产品配比分析7、片区典型项目分析：⑴产品规划：社区规模、容积率、建筑形态、目标客户定位园林规划、社区配套等⑵户型及配比项目产品建议⑶销售价格及销售情况房市金碟www.fdc01.com房地产市场决策程序市场分析负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前项目土地属性分析客户对土地属性需求分析五、项目竞争环境分析（包括商业）竞品客户及产品分析1、未来两年全市竞争态势2、未来两年主要竞争片区客户初选定位3、未来两年项目所在片区竞争态势项目成本分析⑴供应量⑵产品规划项

5、目产品配比分析⑶竞争项目分布及特点目标客户定位项目产品建议房市金碟www.fdc01.com房地产市场决策程序市场分析负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前项目土地属性分析六、城市/片区客户细分结论客户对土地属性需求分析如果各公司已经完成了客户细分工作，此部分工作也基本完成。如果尚未完成客户细分工作，则需要市场研究人员根据项目所在区域完成城市局部的客户细分工作，客户细分的类别应根据各城市的市场情况灵活制定，不需完全依照上表所示。竞品客户及产品分析当项目所在城市的各区域市场有较大的差异性时，尤其当项目位于一个城市中较为封闭的区域市场（如卫星城镇）时，需要特别注意客户

6、细分的相应变化。客户初选定位客户类型客户细类份额家庭年收入主要家庭结构特征描述青年之家项目成本分析社会新锐青年持家小太阳项目产品配比分析望子成龙后小太阳三代孩子健康养老老人1、2、3代目标客户定位富贵之家1富贵之家富贵之家2项目产品建议经济务实房市金碟www.fdc01.com房地产市场决策程序市场分析负责部门：项目发展部、营销部完成时间：项目立项会之前项目土地属性分析客户对土地属性需求分析一、项目概况竞品客户及产品分析二、项目区位客户初选定位三、地块现状四、周边资源状况项目成本分析环境、交通、配套、污染等。项目产品配比分析目标客户定位项目产品建议房市金碟www.f

7、dc01.com房地产市场决策程序市场分析负责部门：项目发展部、营销部完成时间：项目立项会之前项目土地属性分析五、宗地土地属性评级客户对土地属性需求分析土地属性因子评级文脉属性竞品客户及产品分析配套设施教育配套娱乐休闲配套客户初选定位医疗配套公共交通便利性项目成本分析交通条件私家车交通便利性交通拥堵交通噪音项目产品配比分析可视景观环境景观条件距离景观区距离目标客户定位空气质量产业发展趋势城市角色历史接受度项目产品建议土地属性中有部分因子是项目能够自我改善的（如教育配套、交通便利性等），并进而改变项目的客户细分结论，需根据项目实际情况灵活处理。房市金碟www.fd