万企瑞泰北塘项目营销策略

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1、滨海轴心，北塘攻略——万企瑞泰北塘项目营销策略提案目录市场解读客户研究项目定位营销策略推盘方案第一章：市场解读交通｜区位｜环境｜建筑规划｜区域规划｜竞品分析市场解读交通分析交通向好：北塘未来交通网络系统多方位覆盖，为区域的快速发展提供必要的交通便利性－－轻轨、有轨电车、中央大道、高速公路使北塘与各功能区域实现良好通达。海滨大道目前通过东海路、南海路、杨北公路通往北塘，北塘内部路况较差；项目周边规划建设及改造若干交通体系，完善后可实现如下通达条件至汉沽区:过彩虹大桥即到(路程15分钟)至开发区东区:中央大道桥修好

2、后10分钟即到达13大街.至海洋高新区:新北公路20分钟路程至西区:25分钟路程；至天津港:15分钟有轨电车2期:北塘--开发区--于家堡中心商务区3期:将连接至航母主题公园西侧京津塘二线延长线至北塘津滨轻轨北延项目南起开发区，北至汉沽区大丰路高速路口，贯穿整个汉沽区，途经中新生态城，长约30公里。市场解读区位向好：北塘位处滨海新区未来主轴，除了区域本身的旅游产业，并有中新生态城的动区位分析漫产业及开发区工业区的产业支撑，区位价值明显。滨海发展轴各区域功能定位中新生态城中新生态城•动漫产业支撑，打造宜居城市样板

3、北塘北塘功能区功能区•居住、娱乐、休闲、旅游等—为北部及南部产业区域配套服务开发区工业区开发区工业区•现代工业区域开发区核心区•泰达MSD商务中心、居住、娱乐休闲开发区核心区中央商务区•于家堡、响螺湾中央商务区响螺湾于家堡市场解读周边环境生态环境向好：北塘周边生态资源丰富，是其它区域不可复制的，占有绝对的资源优势。但目前自然环境荒凉，暂时缺少商业、居住氛围。永定新河紧邻大学城和正在北塘核心区建设中的滨海森林公园、高尔夫球场，现状滨海森林公园仅为小树和土坡，森林的资源价值有待后期实景的呈现。27洞高尔夫球场已经植

4、草、洒水维护。现状滨海森林公园现状高尔夫球场北塘水库市场解读规划定位向好：北塘总体定位明确，功能分区合理互补，打造集居住、办公、旅游、会议功区域规划能于一体的现代化“卫星城”。建成能够承办诸如达沃斯等高端论坛的滨海新区国际会议中心区域，规划用地250公顷与中新生态城交融互补的、具有地域文明与生态文明的滨海国际生活北塘小镇。规划总用地约65公顷，通过炮台、兵营、名人故居、纪念堂等，展现历史文化。还迁生活区拆迁居民的集中安臵区及应对未来服务人口增长的城市生活区，规划总用地约87公顷，建筑体量以多层、高层为主。集会议

5、休闲、渔镇风情和特色餐饮于一体的特色旅游区；与于家堡功能互补、共荣共生的中小企将建造海鲜码头，以海鲜特色餐饮业总部基地；为主，并建一批酒店、娱乐等辅助产品规模1000平方米/户—3000平方米/户,设施。以“低强高密”的布局手法形塑类似五大道的城市街区特色。市场解读区域项目分布由于北塘的差异化定位，与其它板块不形成直接竞争，北塘项目的竞争在板块内部。住宅产品同质化，起步区项目同期上市竞争激烈。酒店及公寓区小镇区公寓（海泰）（泰达、天保嘉业、联发、海泰）占地16.78万平米占地50.18万平米不超过4层4～5层建

6、筑，可适当安插点式高层，最容积率0.6高建筑不超过60米青砖、绿植、北方大院容积率1.5红砖、绿墙旅游服务区公寓3～5层，最高不能超过50米生态住宅区及还迁区容积率1.5（新北集团）还迁区占地25.88公顷起步区多层、小高、高层容积率2.0以红砖为主，辅以石材企业总部配套住宅区(联发、天保、海泰、泰达)一期占地26.02万平米3～6层容积率1.0以红砖为主，辅以石材、木材市场解读竞品分析竞品筛选条件泰达项目天保新塘都有别小镇区公寓蓄联发墅泰达御海势/联发滨海琴墅待联发滨海琴墅多海泰发层项天保新塘都/旅游服务区公

7、寓目天保高层泰达御海产品市场解读竞品分析——泰达御海•地理位臵：滨海新区北塘经济区常州道（北塘大街北侧）•建筑面积:231000平方米•建筑类别：洋房、高层、小高层•容积率：1.5•绿化率：40%•总户数:428（一期）洋房二期高尔悦海酒店夫球场会所-售楼处9小高层一期三期市场解读竞品分析——泰达御海洋房户型152平方米147平方米市场解读竞品分析——泰达御海小高层户型136平方米150平方米市场解读竞品分析——泰达御海公寓（5f）户型134平方米134平方米市场解读竞品分析——泰达御海高层户型134平方米10

8、0平方米市场解读竞品分析——联发滨海琴墅•地理位臵：滨海新区北塘大街以南北塘小镇南面•建筑面积:121935平方米•建筑类别：多层、别墅•容积率：1.0•绿化率：40%别墅洋房市场解读竞品分析——联发滨海琴墅洋房户型90平方米115平方米市场解读竞品分析——联发滨海琴墅洋房户型122平方米140平方米市场解读竞品分析——天保新塘都〃美墅林•地理位臵：滨海新区北塘大街以南北塘小镇南面F３