租购同权推出的背景、

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1、国际金融研究所2017年8月10日2017年第20期（总第191期）Ω中银研究产品系列●《经济金融展望季报》“租购同权”推出的背景、●《中银调研》＊影响及政策建议●《宏观观察》●《银行业观察》●《人民币国际化观察》近期，广州市提出的“租购同权”引发了市场广泛关注，中山、沈阳等城市也明确跟进“租购同权”。住建部有关负责人称将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。这更加激发了市场对“租购同权”的热烈讨论。基于此，本文分析作者：梁婧中国银行国际金融研究所了“租购同权”出台的背景，对比梳理国内外相关范若滢中国银行国际金融研究所做法，并进一步探讨其对

2、市场的影响，最后给出相电话：010-66594097应的政策建议。签发人：陈卫东审稿：宗良周景彤联系人：梁婧李艳电话：010-66594097＊对外公开＊＊全辖传阅＊＊＊内参材料宏观观察2017年第20期（总第191期）“租购同权”推出的背景、影响及政策建议近期，广州市提出的“租购同权”引发了市场广泛关注，中山、沈阳等城市也明确跟进“租购同权”。住建部有关负责人称将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。这更加激发了市场对“租购同权”的热烈讨论。基于此，本文分析了“租购同权”出台的背景，对比梳理国内外相关做法，并进一步探讨其对市场的影响，最后

3、给出相应的政策建议。一、“租购同权”的内涵及推出背景所谓“租购同权”，是指租房人和购房人同样享有子女就近入学等公共服务资源的权益。相关市场热议主要始自广州市今年7月17日印发的《广州市加快住房租赁市场工作方案》（下称《方案》），该方案要求加快构建租购并举的住房体系，在出台的16条具体措施中最引人注目的就是“租购同权”相关规定。《方案》提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。我们认为“租购同权”的推出主要基于以下四方面背景。（一）房价过快上涨的同时，租房需求日益旺盛近年来房地产市场出现一些新变化。一方面，自2015年底开始我国房地产市场进入新一轮的上涨周期，其中

4、学区房备受追捧。例如，北京西城区中学区较好的区域二手房挂牌价格达到10-20万元/平方米，有的甚至超过20万元/平方米，而有些区域只有5万元/平方米左右。在资源有限的情况下，教育等资源通过与房产捆绑进行分配，既推动了房价的不断上涨，也进一步促进了房价看涨预期的形成。另一方面，一线城市租房需求日益旺盛。随着我国城镇化的推进，地区间流动人口规模较大，特别是发达地区，北京、上海、广州、深圳这4个一线城市是人口流入的密集区（图1）。而目前房价经过多次快速上涨已处于历史高位，热点城市限购政策的不断收紧提高了购房成本和购房门槛，会减少具有购房能力的人口规模。加之，随着年轻人群消费观念的改变、晚婚晚育趋势的

5、发展，购房年龄会有所推迟，这些都会带来较大的租房需求。12017年第20期（总第191期）在此背景下，租赁市场就成为政府促进房地产市场合理降温和稳定发展的重要切入点之一。图1：2016年一线城市流动人口和户籍人口（万人）300025002000980.28101500533.91000806.31362.91439.5500870.5384.50北京上海广州深圳户籍人口流动人口数据来源：各省市统计公报。（二）承租人合法权利难有保障，难以平等享受市民化权利目前来看，我国住房租赁市场仍处于自发状态，其发展相对滞后。国家统计局第六次人口普查数据显示，有25.8%的城市居民租住住房，89.5%的可出租

6、房屋来自私人出租住宅。有统计显示我国目前规模化住房租赁企业大概只占到住房租赁市场份额的2%左右，远低于发达国家成熟市场20%-30%的比例。这就使得房屋租赁市场发展不规范，部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足。由于缺乏相应法律法规的保护，租客处于相对弱势地位，面临随意被驱逐、租金随意上涨等情况。一些租房中介机构也存在不规范、无序竞争等问题，通过发布虚假信息吸引客户，甚至有“黑中介”乱收中介费、骗取中介费，承租人的合法权益难以得到保障。同时，在中国许多市民化权利与房产挂钩，拥有房产的市民在子女上学、落户等方面有明显优势，甚至在享受优质教育资源方面有绝对优势，这也一定程度上使得有房产者在医疗、

7、就业、养老等方面能享受更多权利，而租房者难以平等享有公共服务资源。（三）政策调控思路有所调整，更加注重供给端管理和长期制度建设与过去限制政策不同，近年来房地产调控政策开始更加注重供给侧的调整和长期2宏观观察2017年第20期（总第191期）制度的建设。早在2015年年底召开的中央经济工作会议就提出“以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”等去库存措施，2016年初政府工作报告