万科房产天津西青项目可行性报告

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1、天津西青项目可行性研究报告天津万科房地产有限公司项目决策背景及摘要1外部环境1.天津房地产的发展形势天津03年人均GDP达3126美元，步入中上等收入国家水平。经济增长支持了房地产业的成长，天津目前房地产业表现为“投资增长、销售增长、价格增长”的全面增长态势。天津建设也一改往日所谓“稳健保守作风”，大的举措令人眼花缭乱。海河综合开发战略，地铁三条线路，城市快速路系统……，以这些为代表的城市基础设施建设热火朝天。天津未来3到5年内，成长潜力惊人，而城建大兴土木的最大受益行业，就是住宅与房地产业。2.大规模的旧房拆迁，3.造成了对住宅的硬性需求近年来，天津市大规模的旧房拆迁，也对天津市的房地产发

2、展起到了巨大的刺激作用。天津市2003年完成的拆迁量是前三年之和，实际完成拆迁突破450万平方米。由此产生市民对住宅的大规模硬性需求。按照理论研究，每拆迁1平方米，约带来实际3平方米的改善需求。这些实际存在的改善性需求，是住宅与房地产业在天津发展的巨大推动力。4.土地价格逐渐升高由于天津加快城市现代化的步伐，使得城区内土地价格越来越高，但是外环线外的土地目前暂时还由各区县负责公开转让，指向性出让仍可能，而且价格可控。5.城郊大盘仍将是支持大量改善型需求的主力由于城郊大盘综合素质，主要是价格方面的比较优势，在今后几年仍将是支持大量居民改善性需求的主力。6.天津市政策环境为了适应城市发展的要求，

3、适应房地产业的蓬勃发展，适应目前需求量激增的要求。天津市政府、市建委、规划与国土局、市房管局等部门从规划、管理、服务力度均表示要再进一步加大，政府效率再进一步提高。2内部因素7.提高市场地位及控制力天津公司目前的开发量，结算量都不足以支持市场的领跑地位。为了扩大市场份额、提高市场地位、增强竞争力，天津公司要抓住目前天津房地产市场发展的机遇，加大土地储备力度、加大项目开发力度。8.符合天津公司三年发展的战略要求根据天津公司三年的战略发展规划，公司在未来三年内要达到在天津市场上每年销售量35万平米，为支持这个销售量，公司要保持有4-5个项目，该项目将是实现天津公司战略目标的支持项目之一。9.填空

4、战略布局点天津公司在天津的北部、南部、东部都有在售项目或项目储备，而在西部目前还是空白。为了使战略布局均衡，加大产品覆盖面，在天津西部确立项目也是战略布局的需要。3战略选择天津万科公司在项目发展的研究上，不仅考虑城市的整体经济发展水平，更是结合天津的城市发展方向、区域协调、交通发展、项目分布、房屋需求等因素来综合考虑土地储备。把握城市脉搏，主动地进行的土地储备。10.从天津市发展改善性大盘的布局分析角度分析，11.我们发现：城市的北部，有我们98年开始建造的1100亩的万科花园新城项目，为天津的北部区域老的建昌道居住区和王串场居住区改善居住条件提供了所需；城市的南部，梅江居住区和梅江南居住区

5、，为天津的高档需求提供了所需；城市的东部，太阳城为天津的东部老的万新村居住区提供了改善居住条件所需；城市的东南部，有我们准备发展的张贵庄新市镇项目，它可以为老的中山门居住区小海地居住区提供所需；城市的西南部，新建成的大型华苑居住区，解决了老的体院北居住区改善需求；城市的西北部，正在兴建的奥园和翡翠城项目，可以为老的本溪路居住区和丁字沽居住区解决改善所需。由此，我们发现——天津的西部出现了空白！目前还没有能解决老的天拖南居住区、川府新村、长江道居住区、西青区汽车工业基地及杨柳青镇的大盘项目。12.从城市交通发展规划分析：首先，于07年底通车的地铁2号线的西部终点在中北镇，京津高速西线（04年动

6、工）——京沪高速京津线正好经过中北镇。即将开始建设的天津环外环把中北镇圈了进去，天津的快速路——“两纵两横”其中的“一横”接于中北镇，使中北镇与市区有了快速通道，大的交通状况将得到极大的改善。13.区域经济发展角度分析：项目地处西青区中北镇。2003年，西青区人均GDP达到了4680美元；全年固定资产投资同比增长45%。各项经济指标继续走在了天津前列。西青区历史悠久，文化底蕴丰厚，人文景观和文化遗存众多（千年古镇杨柳青、华北第一民宅石家大院、明代建筑文昌阁、津门大侠霍元甲故居、平津战役前线指挥部）。近年，西青区全力打造新兴产业基地。建立了电子、汽车配件、机械、生物医药、金属轧延、化工等六大新

7、兴工业基地。西青区中北镇以“汽车工业＋花卉种植＋旅游”为三大支柱产业。其中天津汽车工业的主要企业大都坐落于此，中北镇被称为“天津汽车工业的摇篮”。与汽车生产厂家联姻，发展配套业，相继建成汽车配套企业144家。花卉种植面积超过3600亩，计划在三年内使全镇花卉种植面积达到90%以上，花卉产业是农民收入的重要增长点。同时大力发展旅游业，建立了“热带植物观光园”，近期计划投资多个大型主题公园及游乐项目。项目与现有的