德州南龙国际营销推广方案

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1、南龙项目营销推广方案德州南龙国际营销推广方案香港美联房地产营销策划2010年10月1南龙项目营销推广方案目录一总体营销思路…………………………………………………………………2二营销推广中可能出现的问题及应对策略……………………………………4三一期推盘建议…………………………………………………………………7四阶段营销推广策略……………………………………………………………172南龙项目营销推广方案一、总体营销思路3南龙项目营销推广方案“南龙国际”作为德州市区规模最大的楼盘，在整个项目宣传推广过程中，应充分展示大盘的作风，大盘销售

2、的不仅仅是产品，更多的是一种文化氛围、一种生活品质的延伸，将有形与无形相结合，通过无形的理念与有形的产品相结合，达到满足目标消费者尊贵、虚荣的心理需求的目的。针对德州市民“实在”的心理特点，在推广策略上，走大气、内敛的推广路线，赋予项目一个恰当的推广主题，并附以一系列的强势卖点作为支持，强化项目的区域特征，引发客户的认同，通过阶段性的集中式广告投放，并以连续性的活动不断刺激客户的感知，树立物业独特的品牌形象。消除项目长时间未开工带来的负面影响，是营销推广的突破点所在。如何在销售时把楼盘价值展示出来是一个至关重要的问题，楼盘的

3、价值来自两方面，一是推广策略中高尚生活品质的诉求；另一个是体现产品附加值方面的内容，如景观设计、体现社区服务功能的配套设施包括物业管理、社区幼儿园、菜单式装修服务、社区商业等。一个好的价值展示可以让客户在现场看楼的过程中逐渐的认可我们楼盘将来的质素，想象出将来可能的生活状态，并越来越为这种气氛、前景而激动、冲动，再加上每一销售阶段适当的促销活动满足他的“占了便宜”的心理，销售的成功也就变成了非常自然的事情。4南龙项目营销推广方案二、营销推广中可能出现的问题及应对策略5南龙项目营销推广方案1、市场反映不热烈应对：■为避免该问题

4、出现，最主要的是要避免项目切入市场时价位过高，使多数人敬而远之。■充分利用项目综合品质，突出优势，塑造知名度，树立项目在市场中大盘、品牌、领先的鲜明形象。2、客群被大量分流应对：■大力宣传项目所在的区域特征，制造市区与开发区的差距。■因为本项目地理位置的因素，一定要给项目树立一个市中心大盘的形象，市中心的心理诱导是生活方便、交通便利、学校、医院、银行等市政配套设施完善。6南龙项目营销推广方案3、销售周期过长，后继乏力应对：■避免前期将有效的营销策略和手段用尽。■针对每一销售阶段的特点，制定不同的营销推广策略，引发一轮又一轮的

5、销售热潮。4、长时间未开工带来的负面影响应对：■扎实做好每个环节的工作，项目以高层次的姿态入市，改变人们对本项目以往的看法。■在资金周转允许的情况下，甚至可以现房销售，以真实的面目直接面对购房者的目光。7南龙项目营销推广方案三、一期推盘建议8南龙项目营销推广方案大盘很少一次性开发完成的，一般采取分期开发的方式，降低市场风险及资金周转压力。建议一期首先推出1#、3#、5#、20#、21#共5栋多层及沿天衢路入口两侧的小高层。如图所示：理由：■先期推出5栋多层，符合德州人目前对多层比较认可的现状，利用前期积累的客户，为楼盘的销售

6、实现良好的开端。■同时，推出部分小高层试探市场，通过有针对性的引导，消除客户的疑虑，树立一种全新的生活方式，较低的起价无疑是引起消费者关注的第一步，为后期的小高层销售作准备。■沿天衢路一侧的楼房先行建设，能够展示楼盘的形象。9南龙项目营销推广方案关于小高层推广抗性消除：根据对德州市民选择的物业类型的调查数据显示：购房者选择多层所占比例为84.5%，小高层所占比例为13.8%，高层所占比例为1.7%。10南龙项目营销推广方案住宅类型的选择1.7%13.8%多层小高层高层84.5%人们对小高层的认可率较低，产生一定的抗性，主要表

7、现在对价格、物业管理不满意及生活习惯不适应几方面。由于德州目前没有正式入住的小高层住宅，受传统居住观念的影响，人们对小高层存在一定的偏见，因此，在我们推出小高层时，可通过销售人员的销售说词将小高层的优点逐一展现出来。小高层较多层住宅，具有以下优点及特点：11南龙项目营销推广方案框架结构，强度高，耐用年限长；通风好，污染程度低；采光率高；有电梯，出行方便，尤其方便老、弱、病、残人员；私密性强；楼间距大，可供绿化、休闲娱乐、交通的空间增大；高端人士的选择。为消除以上抗性，我们建议：■首先控制小高层的销售价格，拉近与多层住宅之间的

8、价差，以200-300元/㎡的价差较为合适，从根本上消除客户的心理因素。12南龙项目营销推广方案■强调其景观以及新颖独特的建筑外观，并引导一种高品质的未来生活方向。■针对沿街小高层环境杂乱的局面，建议采用中空玻璃，消除噪音，打消客户顾虑。■在销售方面做到户型差异化，避免多层和小高层户型重合