地产中介行业发展历程与趋势全

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1、LOGO“Addyourcompanyslogan”地产中介行业发展历程与趋势冯浩一.地产中介行业发展历程与趋势11二手房概念22房地产三个级别市场划分33二手房中介发展历程44未来趋势1、二手房概念正确译法Pre-ownedExistingHouseHouseSecondHouse2、房地产三个级别市场划分土地市场土地市场土地市场→→→一级市场一级市场一级市场发展商预售楼盘发展商预售楼盘发展商预售楼盘→→→二级市场二级市场二级市场小业主转让物业小业主转让物业小业主转让物业→→→三级市场三级市场三级市场3、二手房中介发展历程合同制经纪雇员制(店面)加盟公司经纪公司特点:特点:特点

2、:经纪人自负盈底薪+提成+福利形式多样化，亏,佣金一般公司拿少数(30%-40%)，规模化、量化式收取加盟费或合作经纪人拿多数（60%-70%）,佣管理，淘汰率高制，在北方有一定金制度五花八门，个人作战，公司多团队作战市场。法律风险。4、未来趋势雇员制（店面）雇员制（店面）加加盟盟店店港式、台式各领风骚，南派港式，北派台式二、当前环境下的思维与对策A、房价上扬，成交活跃B、各大中介公司不断扩充网络当前环境当前环境C、各大中介公司管理人才稀缺，员工难招D、行业不太规范，投诉多二、当前环境下的思维与对策A、适度控制发展规模B、加强培训，格式化管理对策对策C、重视子弟兵建设D、提倡非功

3、利竞争三、新店选址与布局配置开店常见问题11门店拓展标准报告22门店布局规划33开店常见问题1.1.好店无好业绩好店无好业绩((位置好不等于业绩好，别人好不等于自己好位置好不等于业绩好，别人好不等于自己好))2.2.开业了没经理（店长）开业了没经理（店长）3.3.经理（店长）走马灯经理（店长）走马灯4.4.好位置、高成本、无回报好位置、高成本、无回报怎么办？选人第一位（先有人，再开店）怎么办？选人第一位（先有人，再开店）门店拓展标准报告门店拓展标准报告市场分析保本点测算门店拓展标准报告可辐射楼盘数量可辐射户数市场分析市场分析市场置换率中介占取份额对手份额自己空间新开门店保本点测算

4、费用序号项目计算方法合计（元）开办费月摊销额（2年）1装修费110M2×330元/M23600015002电脑系统2000元/台×15台+3500×2人3700015423电话系统50元/台×22人1100464空调设备700070002925报警系统42004200175投资明细6办公设备打印机、传真机复印机、桌椅等100004177招牌、内部装饰等230009588办公用品及耗材700299其它费用40004000167开办费合计（元）1230005126投资金额总计（元）123000×2个月押金13200=136200序号项目计算方法合计（元）1广告费按10月份广告计划64

5、002人工800/月×18+2000+6600230003水电、电话费50005000日常（经营）固定费用4办公费及其他120012005租金660066006行政摊销按22人编制考核160007开办费摊销133000÷24期51268宿舍费用600×2个1200变动费用比率：28%日常（经营）变动费用税费比率：5.2%每月盈亏平衡点：64526÷（1-28%-5.2%）96596分店业绩承诺书分店业绩承诺书分店业绩承诺书（2006年）XX分店新增业绩指标（实收）业绩指标（创收）区域说明年度业绩年度业绩年度业拓点年度业绩上半年下半年上半年下半年（实收）（创收）绩分店经理及高级分店

6、经理、高级经理以厂房部607500175500432000675000195000480000创收业绩作为考核对象创收业绩、成本月分配明细月份1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份月完成0030000450006000060000700008000090000900009000060000任务额月份1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份月成本0036750367503675036750367503675036750367503675036750支出1.严格遵守公司各项规章制度，维护公司利益，控制分行日

7、常经营费用；2.克尽职守，按期完成区域业绩指标，努力成为优秀区域；分店经理3.团结帮助团队成员共同进步，合理公平分配业绩目标，并激励团队成员努力完成个人业绩指标；承诺事项4.如出现影响分店经营的重大事项（包括租金调整、行业政策调整等情况），服从公司对本分店业绩指标的调整，并相应调整物业顾问业绩指标；5.区域连续六个月完不成业绩指标的80%，同意按公司规定对本人另行安排。分店经理签字：区域经理签字：总监签字：分管副总签字：年月日年月日年月日年月日门店布局规划三角形收客抑或收盘（社区