房地产中介行业发展历程与趋势

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1、房地产中介行业发展历程与趋势冯浩一.地产中介行业发展历程与趋势1二手房概念2房地产三个级别市场划分3二手房中介发展历程4未来趋势1、二手房概念Pre-ownedHouse正确译法ExistingHouseSecondHouse错误译法2、房地产三个级别市场划分土地市场→一级市场发展商预售楼盘→二级市场小业主转让物业→三级市场3、二手房中介发展历程合同制经纪公司雇员制(店面)经纪公司加盟特点:经纪人自负盈亏,佣金一般公司拿少数(30%-40%)，经纪人拿多数（60%-70%）,佣金制度五花八门，个人作战，公司多法律风险。特点:底薪+提成

2、+福利规模化、量化式管理，淘汰率高团队作战特点:形式多样化，收取加盟费或合作制，在北方有一定市场。4、未来趋势雇员制（店面）港式、台式各领风骚，南派港式，北派台式加盟店二、当前环境下的思维与对策A、房价上扬，成交活跃B、各大中介公司不断扩充网络C、各大中介公司管理人才稀缺，员工难招D、行业不太规范，投诉多当前环境二、当前环境下的思维与对策A、适度控制发展规模B、加强培训，格式化管理C、重视子弟兵建设D、提倡非功利竞争对策三、新店选址与布局配置1开店常见问题2门店拓展标准报告3门店布局规划开店常见问题1.好店无好业绩(位置好不等于业绩好

3、，别人好不等于自己好)2.开业了没经理（店长）3.经理（店长）走马灯4.好位置、高成本、无回报怎么办？选人第一位（先有人，再开店）门店拓展标准报告市场分析门店拓展标准报告保本点测算门店拓展标准报告可辐射楼盘数量可辐射户数市场置换率中介占取份额对手份额市场分析自己空间新开门店保本点测算费用序号项目计算方法合计（元）开办费月摊销额（2年）投资明细1装修费110M2×330元/M23600015002电脑系统2000元/台×15台+3500×2人3700015423电话系统50元/台×22人1100464空调设备700070002925报警

4、系统420042001756办公设备打印机、传真机复印机、桌椅等100004177招牌、内部装饰等230009588办公用品及耗材700299其它费用40004000167开办费合计（元）1230005126投资金额总计（元）123000×2个月押金13200=136200日常（经营）固定费用序号项目计算方法合计（元）1广告费按10月份广告计划64002人工800/月×18+2000+6600230003水电、电话费500050004办公费及其他120012005租金660066006行政摊销按22人编制考核160007开办费摊销13

5、3000÷24期51268宿舍费用600×2个1200日常（经营）变动费用变动费用比率：28%税费比率：5.2%每月盈亏平衡点：64526÷（1-28%-5.2%）96596分店业绩承诺书分店业绩承诺书（2006年）区域XX分店新增说明业绩指标（实收）业绩指标（创收）拓点年度业绩（实收）年度业绩（创收）年度业绩上半年下半年年度业绩上半年下半年厂房部607500175500432000675000195000480000分店经理及高级分店经理、高级经理以创收业绩作为考核对象创收业绩、成本月分配明细月份1月份2月份3月份4月份5月份6月份

6、7月份8月份9月份10月份11月份12月份月完成任务额0030000450006000060000700008000090000900009000060000月份1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份月成本支出0036750367503675036750367503675036750367503675036750分店经理承诺事项1.严格遵守公司各项规章制度，维护公司利益，控制分行日常经营费用；2.克尽职守，按期完成区域业绩指标，努力成为优秀区域；3.团结帮助团队成员共同进步，合理公平分配业绩目标

7、，并激励团队成员努力完成个人业绩指标；4.如出现影响分店经营的重大事项（包括租金调整、行业政策调整等情况），服从公司对本分店业绩指标的调整，并相应调整物业顾问业绩指标；5.区域连续六个月完不成业绩指标的80%，同意按公司规定对本人另行安排。分店经理签字：区域经理签字：总监签字：分管副总签字：年月日年月日年月日年月日门店布局规划确立区域霸主地位收客抑或收盘（社区店）三角形未来发展（长线投资）四.如何采最多的房客源1房源是生命之母客源是生命之父2房源开发3客源开发房源开发租房免佣:新进社区A限额免佣(售)新进社区B批量楼盘(管理处)收买,

8、市场收购C社区开发D社区开发免费咨询形象广告礼物赠送市场分析客源开发客源开发转介现场(流动客)VIP客户管理维护(回头客)拜访(准客户)守株待兔(社区客)传单(流动客)私客转公客(内部资料)广告网络剪贴客(公共客户)房客