龙湖重庆龙湖睿城中式项目营销方案

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1、指标原方案现方案IRR35%77%12.3%18.1%净利润收益9.27亿11.58亿1项目成功标尺2产品市场定位及产品研发3销售策略4交付标准及建造标准5成本预设及预控6项目总体计划1.项目成功标尺⊙项目项目销售净利润率≥18%⊙内部收益率IRR≥55%⊙一次性交房成功率≥95%(别墅),其它≥98%⊙形成中式产品和别墅项目管理模板,为公司在未来多元化产品领域的竞争打下坚实的基础⊙工程质量营销服务业主投诉事件控制在5件以内⊙培养并输送出项目经理成本经理研发经理营销经理各一名⊙PMO制度下项目团队的高效运作,项目计划达成率≥75%2.产品定位及产品研发市场分析定位市场分析1

2、.沙区05-07年市场高端物业稀缺2.08年沙区无高端物业供应3.与富力城形成产品差异化竞争4.结合区域及项目用地条件产品建议：别墅、洋房、小户型（投资）市场分析-西区市场07年各区商品房新增供应（万平米）186.29181.45200150101.6283.8990.60100136.3052.1246.6846.43500渝中区南岸区江北区渝北区高新区北部新区沙坪坝区九龙坡区大渡口区07年各区商品房交易量（万平米）40036531432230023320098147154110100075渝中区南岸区江北区渝北区高新区北部新区沙坪坝区九龙坡区大渡口区07年沙区、九龙坡

3、新增供应量占市场新增供应总量14％;成交量占市场成交总量13％;西部两大区域市场不够活跃。市场分析-西区市场沙区独立联排叠加洋房多层小高层高层2005年0.00%0.00%0.00%4.35%8.70%13.04%73.91%2006年0.00%0.00%0.00%8.33%0.00%8.33%83.33%单间配套一房两房三房四房及以上2005年330124828022627322比例4.50%17.03%38.23%35.84%4.39%2006年424169345732664220比例4.43%17.68%47.76%27.83%2.30%05、06年沙区供应楼盘供应

4、形态市场分析-西区市场九龙坡区独立联排叠加洋房多层小高层高层2005年6.67%0.00%0.00%0.00%0.00%13.33%80.00%2006年4.55%0.00%0.00%4.55%0.00%9.09%81.82%另：07年九龙坡区别墅供应占全市别墅供应5.3%（彩云湖1号87套，西郊庄园19套。）单间配套一房两房三房四房及以上2005年47517265753824比例25.46%9.22%35.21%28.83%1.29%2006年132834619802503162比例21.02%5.48%31.33%39.61%2.56%05、06年九龙坡区供应楼盘供应

5、形态2008年预测:08年重庆别墅市场供应2534套，其中西区（九龙坡）供应别墅208套（彩云湖143套，西郊庄园65套），占比8%。目标客户分析目标客户分析沙区，九龙区…微电园工作人员11西区辐射的区县客户253大学教师4高校产业经济相关者目标客户需求分析大学生教师区县客户西永微电园西区1.教授副教授级群体近1800人。07年8万;2010年1000家西永微电园规划2.普通教职员工约九龙坡常住90万数量08年10万;以上的制鞋企业人口2.8万人。合8000人沙坪坝常住80万09年15万;企业和配套厂家3.专职教师约10年20万4000人1.青年教师需求中小户型公寓房。1.

6、外地工程人员，1.对换房需求(别墅2.中年教师和正副交通便利后带来未来解决住房需洋房)需求商业+公寓教授级别教师需的对高端业态的求明显。2.投资需求(商铺求高端商品房需求2.产业工人需求公寓)3.未来婚育族对住普通公寓消费房有明显需求120间门面，约目前西区高端物业供应1万平米的商业学校集资房暂无暂无供应匮乏用房1.自住投资中高1.自住投资中1.投资性商业物1.自住投资中1.自住投资中高端市场端物业高端物业业高端物业。物业。机会2.投资性的商业2.投资性的商业2.租赁单身公寓2.投资性的商业2.投资性的商业3.租赁单身公寓3.租赁单身公寓产品定位主城区客户郊县客户

7、当地客户投资客⊙西部主城⊙渝遂线上⊙在西永工⊙看好大学城发展区客户近郊客户作的白领前景和学生市场⊙改善居住⊙改善居住⊙在校老师、⊙在校部分老师和⊙喜欢学校⊙喜欢学校教授学生，过渡居住兼氛围氛围⊙改善居住投资⊙有车一族⊙有车一族主打别墅主打别墅小户型,经济型别墅、洋房兼推洋房兼推洋房酒店产品建议面积规划套均面积套总价建面单价业态备注(平米)(平米)(万元)(元/平米)联排200-250200-2508000-100005万左右现代中式叠拼150-200140-1706500-8000洋房2～3万110-20070-1