商业项目招商策划

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1、商业项目招商策划第一项：明确招商工作的诉求点及风险规避如下：一、招商的过程就是落实业态方案，招商成功的标志有两点：1、业态组合具有竞争优势。2、商户付出的租金比较合理，招商直接决定了项目未来的收益，特别是整体出租商业物业的时候，显得更为关键。二、招商工作中的操作要点：1、市场调查：首先是所处环境的交通人流、居民收入、消费习惯、消费层次；其次周边商铺经营业态、经营状况、租金水平、经营规模2、项目分析：物业形式分析（街铺、群楼、综合市场、商业街、社区商业）；本项目分析（开间、进深、楼层）；市场分析（租金、租期、优惠办法），以上事关招商政策的制定。3、商业定位4、

2、业态组合5、招商：媒体宣传、人员推广、上门拜访。一定要把客户带到现场来。6、物业管理三、定位是专业的工作：（超市，食品店，精品服饰店，服务性商店，特殊商店，百货店，餐厅，酒吧，家具用品汽车用品，其它租户）1、商场开业后所要服务的人群2、本项目与他同行的经营特色有什么区别3、我们的硬件/自身的建筑特点4、有无消费文化5、未来的消费趋势四、招商误区：1、盲目定位，不切实际：人为拔高和定位过低都会影响到开发商的利益，以居民收入及消费群体来决定如何定位是理智的做法。2、招商期望值过高：合理制定租金水平。3、过分强调市场环境的影响：竞争激烈往往意味着机遇更多，不能一味

3、怪怨市场难做。4、缺乏持续经营的商业管理经验5、不能客观分析项目的优势劣势五、招商流程：1、寻找目标客户2、广告推广宣传3、接待客户，填意向表4、双方洽谈租金、租期等5、交纳定金和其它费用6、签订合同、协议7、商铺的实际移交8、客户开业第二项：就公司项目分析（横向说明）一、数据三期精品城：分区→A区（699间）、B区（1282间）、C区（54间）、D区（579间）、E区（57间）、F区（32间）六大区域。目前完工为：A区（699间）、B区（1282间）、D区（579间），共计2560间。国际风情街：分区→19个区，共计706间。潮流街：分区→1条步行街，南、

4、北两区，南区A段56间，B段58间，C段41间；北区A段110间，B段46间，共计：311间。目前完工为：南区155间。二、结构三期精品城：三层结构，砖混。面积有7㎡、11㎡、13㎡，面积较小，临街除外。国际风情街：四层结构，框架。一二层为整体，三四层为整体，中间有钢楼梯，楼层中间夹层全部为钢结构。面积不等，户型适中。潮流街：二层结构，框架。面积几乎相等，60㎡左右。三、定位三期精品城：与二期毗邻，一二期都是建材家电、特产等专业市场，批零兼营，同样三期针对人群也是大众消费，尤其是周边村镇农民工人，西有禹都、豪德节流，故所纳商品应为小商品为主，可以兼顾服装等品

5、类；自身建筑特点所限，面积整体都为小户型，10多平米为主，且为砖混结构，上下三层，不能随意打通，存在承重问题。特色定位中低端批发为主，但是要与市区禹都市场有别，凸显经营地方化。市区中心汽车站正在建一义务小商品批发城，16层。可见是未来市场消费的发展趋势。D区：房间面积较大，临街商铺，地处30米规划路，交通便利，可以作为物流公司与农资街，为本市场乃至整个空港带来商业配套。国际风情街：无论从建筑特点，包括层高，还是业主购房的投入都属于高端产品。物业形式属于街铺加商业街，周边住宅在建的占多数，企事业单位众多，东临3200亩东花园，隆港酒店项目就在跟前，本公司盛庭酒

6、店已试营业；高档小区有：东方花城、嘉禾西班牙、金茂花园、地税家属院、烟草家属院、东湖春天、假日酒店公寓、东润·公园壹号。定位应以休闲社区为主，大中型洗浴，超市，食品店，精品服饰店，服务性商店，特殊商店，百货店，餐厅，酒吧，茶吧，家居用品，汽车用品，布艺店，药店，文化用品店，健身场所，儿童乐园等。潮流街：项目所处环境主要标志性是在运城财经学校、运城幼儿师范中间300多米长步行街，主要服务消费群为学生及住宅区自然客流。定位无需品牌和特色经营，餐饮、服务性店、百货店，以迎合配套为主。重点：区域划分合理，每一段配备的门店要做到科学分配，如：门诊、饭店、便利不能拥挤在

7、一起，相隔多少米做什么门店都要先行布局到位，这样给招商带来方便，也给商家带来合理竞争点，获利程度高。一、优势劣势1、十大优势：＊黄河金三角经济试验区＊企事业单位众多＊中高档住宅小区林立＊临街商铺，十字路口＊公司项目众多，部分已经营业＊跟政府强强联手，利好政策＊租金费用不高、入住门槛低＊西安专业团队全程跟踪运营＊物业公司统一管理＊项目规模首屈一指、经营品类齐全，一站式2、劣势：§小区入住率低，常住人口达不到量§交通不发达（目前）§缺乏金融机构§物流不到位§房间改造费用大金海岸招商部·闫俊峰2010-12-10