扬州别墅市场报告及西郊四期产品定位建议

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1、思维导图宏观环境区域市场竞品剖析结论与建议第一部分宏观环境◥中国告别高速增长，新常态成经济发展大逻辑，阵痛不容忽视2014年固定资产投资增速降3.6个百分点，房地产投资增速10.5%，比2013年19.8%降将近一半，整体经济转型及降速，对房地产业带来的阵痛不容忽视。◥房地产行业目前所处的阶段：繁荣衰退本阶段萧条复苏诸多研究机构的观念认为目前中国房地产行业处于衰退期、也有认为处于萧条期，但也有观念认为，中国2014年城镇人口增加了1800万人、城镇化率提高了1.04个百分点达到55%左右，离发达国家80%左右还有很大距离，故房地产仍有着

2、长期的发展空间。而中国房地产市场“政策市”的显著特征，又使得其比一般供求规律决定的市场更显复杂》》》“政策市”与“市场这只看不见的手”角力，最终将走向“去行政化”，但面对经济下行的压力，预计2015年行政调控仍是题中之义，并且与去年主要围绕放开限购、提高公积金贷款不同，2015年调控会集中在税收减免、购房补贴、放宽对开发商土地款支付期限等效果更明显的环节去行政化Tips:完全的去行政化，便会出现“只为富人建房”，刚需房将逐渐退出市场（楼面地价高企…），改善、住宅的更新换代，将迎来契机。而从近期政策面的声音来看》》》·近日，住建部部长陈政

3、高提出，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要，住建部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见（如此，一方面保障性住房及棚改房源将不再局限于政府主导建设，政府可通过资金补贴的方式实现保障；另一方面这样做也能够有效帮助三四线城市去库存）·1月21日国务院总理李克强在达沃斯论坛表示，2014年面对经济下行压力，中国没有采取强刺激，而是力推强改革，经济运行保持在合理区间。2015年要顶住经济下行压力，继续保持战略定力，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，同时注重预调微调和定向调控，既稳定经济增长，同时着力提升经济质量和效益。中

4、国正在采取一系列措施有效防范债务、金融等风险，中国经济不会出现“硬着陆”；中国将开启“双引擎”，一是打造新引擎，推动大众创业、万众创新、释放民智民力、推动社会纵向流动。二是要改造传统引擎，重点是扩大公共产品和公共服务供给，深化财税、金融等体制改革，加强市场监管……》》》房地产业去行政化是趋势，2015地方政府会有救市政策，但在经济转型的大形势下，国家层面的重磅支持已不可期，在整体财政及货币政策难以有较大空间的情形下，地方政府救市政策的效率性难以乐观◥易居大数据预测：2015年在“稳增长”的框架内，楼市政策面仍宽松，整体维持2014年格局

5、，既不会出现打压，也不会出现过度刺激政策；资金面相对宽松，继续降息、降准出现的可能性非常大。对于行业，迎来回暖转机，但行业供过于求的内在逻辑没有根本转变，去库存仍将是上半年主旋律，预计2015年楼市价格先降后稳。关键词去库存化先降后稳◥宏观环境下我们的对应策略：衰退期/萧条期去行政化抢先抢已经缩小的市场去库存化破局抢/创抢占有率（市场份额）或者，创造市场？？供大于求如何先降后稳抢渠道：如何布控、如何抢市口？项目本体：USP？超越竞品的点在哪？价格？产品独树一帜？……第二部分区域市场◥扬州2014年GDP增速11%（降1%），表现较为稳定

6、扬州2014年地区生产总值3697.9亿元，增长11%，增速居全省第1位。全市人均GDP突破8万元，达到82660元，第一次达省均。招商引资、重大项目的贡献可观。◥扬州2014年住宅土地成交额相比2013年急剧下滑（下滑近45%），同时，成交均价与楼面地价双双下降◥扬州市商品住宅2014年累计成交186.93万㎡，同比下滑28.16%扬州市商品住宅月度成交走势12年月均成交13年月均成交14年月均成交15.83万方21.69万方15.58万方3531.328.03026.725.423.52522.422.621.020.818.118

7、.619.318.719.219.419.22016.917.216.918.216.817.917.915.214.713.713.513.413.91511.411.812.212.09.511.9107.750122345678910111213234567891011121423456789101112月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月年1月月月年1月月月年1月月月月月月◥虽然2014年扬州商品住宅全年供应量骤跌，但库存仍高企，全年库存均在高位，截止12月库存去化周期为19个月12年月均供应18.69万方13年月均

8、供应28.53万方14年月均供应18.67万方-69.52%6054.85044.941.039.638.34035.131.629.926.928.63024.424.622.622.721.020.41