西郊产品定位报告

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1、西郊产品定位报告西郊项目产品定位报告第一部分：子市场供应情况分析一、区域子市场划分西郊项目用地位于西四环南坞桥以西。从项目交通到达状况以及周边房地产项目分布特征，将本案竞争项目所处的子市场划分为如下三类：西四环沿线万柳板块田村板块长安街以西新出项目（代表项目：远洋山水）区域市场界定依据如下：西四环沿线世纪城、郦城以及诚品建筑为西郊项目的直接竞争对手。该区域均价除诚品建筑精装修卖到￥7800以外，其余项目均价在￥6000-67><500，产品形式为12-13层板楼，主力户型总价在90万左右。万柳区域项目均价在￥7200以上，产品形式以板楼为主，辅以部分塔楼，主力户型

2、总价在100万左右。该区域拥有昆玉河的自然环境优势，加之位于西北三、四环之间的优越地理位置，从2001年开始供应量逐步增大。从锋尚国际公寓，到2003年销售额一跃至北京市场第七位的碧水云天1>.颐园（9.4亿），该板块预计2004年将继续保持活跃。田村板块从2003年下半年开始逐渐放大供应量，该板块内项目均价除北京印象和绿波漫板之外基本徘徊在￥4800左右，产品形式以板楼为主，容积率基本都在2以上。户型总价基本在80万以内。远洋山水项目位于长安街沿线以西，地理位置上与本案距离较远。但因其为中远地产新开发的大型项目，总建筑面积200万平米，均价￥4800，建筑形式为

3、27层的板塔结合产品，两梯四~六户。整个社区规划10000多户。且该项目03年底认购伊始在未有大规模宣传的情况下取得了1000多套的良好业绩。该项目产品范围从<50平米的一居至290平米的跃层，其主力户型如下：舒适型两居：面积101平米左右紧凑型三居：面积120-130平米据称该项目认购最好的为三居户型。鉴于上述因素，可判断该项目客户群体必定超出其所在的区域子市场，吸引部分既追求品牌又讲求实惠的客户。二、区域子市场供应量统计板块项目名称项目均价建筑形式总建筑面积销售累计热销户型热销户型面积（平米）热销套数热销户型总供应量销售率剩余总套数剩余总面积开盘时间备注总量月

4、均均价总面积西四环世纪城6400<50栋12层板楼240万18<5826<56471301698两室两厅130<53961<587.4%9981700422003.<5按7个月计郦城6400板楼、塔楼13层20万3033849<56<51978三室两厅14<512316774.0%119194072003.4按8个月计万柳碧水云天71008栋12层板楼,4栋16层塔楼10.2万<5063<5732670842三室两厅102-1<503<54　　3<562292002.9按1<5个月计康桥水郡7230板楼1<5层10万39929734049688两室两厅97-128

5、162　　13<5220002002.11按14个月计上河村780010、8层板楼　471077899<582三室两厅180-2602<5　133289072003.7.23按<5个月计易墅殿堂10000（全套精装）S型弧板1<5层3.2万40-60平米，68万/套　　　　　　　2003.12　蜂鸟8000板楼9、14层8万27769803314<573一室一厅<50.12<5632<578.0%824<5412003.8.29按4个月计田村乐府江南<5800（全套精装）13栋U型9层板楼30万目前只接受登记　　　　　　　2004.1　上城48009层板楼120万

6、（14万）1763<546381<5140一室一厅437629921.7%9249<56202003.7.30按<5个月计兰德华庭480010栋10层板楼21万1<512<5474019411两室两厅1146<56994.2%2333692003.6.27按6个月计中国房子48009层板楼10万　　　　　　　　　　　2003.12.11　北京印象7<5006栋4-9层围合板楼13万6022<5800479<536一室一厅66.411814380.9%321447072002.1按24个月计绿波漫板71006栋7层板楼10万21321710028737两室两厅113

7、9<51<5062.6%<531<571262003.2按10个月计远洋山水4800板塔结合27层200万处于认购阶段　　　　　　　2004.1　三、典型案例选取—世纪城/郦城选取原因：世纪城连续三年为北京房地产市场销售冠军，其供应量一直非常庞大。郦城为距离西郊项目最近的低密度项目（容积率1.<5）。因此市场研究组目前暂时选取这两个项目2003年的销售情况进行分析。世纪城三期（2003年<5月开始发售）销售情况评价：月均26<5套，销售总面积30万平米户型配比情况房型面积整体户型配比推出套数比例销售套数销售率销售均价两居113/1342<5%61<522%<539

8、88%62