太仓市宝龙城市广场营销策略及媒体推广计划

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1、太仓宝龙·城市广场营销策略及媒体推广计划厦门百润房地产顾问200５年1月2３日目录第一部分销售目标叙述　　　　　　　3-6一、项目一期工程进度预估二、项目销售计划目标三、项目一期销售进度预估第二部分项目与竞争项目分析7-18一、项目概况分析二、项目SWOT分析三、竞争项目分析第三部分　营销策略19-26一、项目客户群定位二、项目形象定位三、项目营销策略1、产品策略2、价格策略3、渠道策略4、促销策略第四部分媒体推广计划27-34一、媒体推广总体策略二、主要媒体组合第五部分　开盘前工作计划预案35第六部分　开盘前行

2、销推广策略36-38一、行销背景分析二、行销策路三、宝龙城市广场开盘前软文炒作标题四、宝龙城市广场3-8月（开盘前）推广计划附件一《太仓宝龙城市广场销售计划目标走势图》附件二：《太仓市主要楼盘信息对比分析表》附件三：《太仓宝龙城市广场楼书基础文案》附件四：《太仓宝龙城市广场1期住宅商铺价格表》附件五：《太仓宝龙城市广场开盘前工作计划预案》附件六：《太仓宝龙城市广场3-8月（开盘前）推广计划》第一部分销售目标叙述一、项目一期工程进度预估序号工程项目起止时间时间１前期工作（包含一期所有工程项目）2004年11月29日

3、至2005年7月18日约7个半月２售楼处及样板房2004年11月27日至2005年4月8日。约4个月；３多层住宅（普通住宅及跃层住宅）2005年4月10日至2006年3月1日约10个半月４常胜路商业步行街（含的厅）2005年4月10日至2005年12月25日约8个半月５小高层住宅及一层商业步行街2005年6月13日至2006年10月29日约16个半月６住宅区室外工程及总体验收2006年2月5日至2006年10月30日约8个半月７酒店、酒楼、夜总会、酒吧街、康体中心2005年5月20日至2007年6月18日约25个

4、月总工期大约为：2004年11月27日-----2007年6月18日＝31个月注：以上工程进度来源于《太仓宝龙城市广场全程进度计划横道图》二、项目销售计划目标走势图详见：附件一《太仓宝龙城市广场销售计划目标走势图》。三、项目一期销售进度预估据现有工程进度来看，售楼处主体约在2005年3月底建好，样板房在2005年4月底建好，我们暂以2005年3月底销售人员进场开始计算：１、引导期：（内部登记期）目的是接受客户咨询，收集客户资料，销售人员熟悉项目，并为市场预热。时间大约为：2005年4月1日-----2005年5月

5、31日，2个月；销售进度：未销售。２、试销期：（预约认购期）此时商业步行街、酒吧步行街及多层住宅已有一定工程形象，所以可以开始试销，试销的目的是为了试探市场反映，以便随时调整销售方式和方向。所需时间为：2005年6月1月-----2005年7月31日，2个月；销售进度：未销售。３、多层住宅强销期及商铺预约期：正式进入多层住宅销售阶段，争取在小高层住宅推出前消化大部分多层住宅，为小高层住宅预热人气。所需时间为：2005年8月1日-----2006年5月31日，10个月；销售进度：多层普通住宅去化90%（497534

6、40元）；多层跃式住宅去化80%（91956160元）；4、高层住宅及商铺强销期：小高层在这时应该有一定工程形象，这时多层住宅的强销期已基本结束，人气有所回落，这时推出小高层，又可以炒热现场，延续现场强销的势头。这时已经积累了大量的客户群，加上商铺施工已基本完成，有现房优势，就可以适时推出商铺，利用现场住宅的卖气来带动商铺的销售。所需时间为：2006年6月1日-----2006年12月31日，7个月；销售进度：多层普通住宅余下10%（5528160元）去化，累计100%；多层跃式住宅去化15%（17241780元

7、），累计95%；高层住宅去化50%（38786279元）；高层酒店公寓去化40%（27189914元）；商业步行街去化35%（39325440元）；高层底层商铺去化30%（11643660元）；酒吧街去化100%（8500000元）；5、正常销售期：经过近10个月的火热销售，销售现场趋于平静，剩余的销售难度较大的住宅和商铺（特别是商铺）更需要不断的延续性的广告宣传来支持，以保持销售现场的热度。这个阶段是销售中最困难的阶段。所需时间约为：2007年1月1日-----2007年10月31日，10个月；销售进度：高层住

8、宅去化45%（34907651元），累计95%；高层酒店公寓去化55%（37386132元），累计95%；商业步行街去化35%（39325440元），累计70%；高层底层商铺去化40%（15524880元），累计70%；6、扫尾期：此时住宅应基本售完，但商铺应该还有所剩余。所需时间约：2007年11月1日-----2007年12月31日，2个月。销售进度：商业步行街去化1