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时间:2019-05-14
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1、太仓宝龙·城市广场营销策略及媒体推广计划厦门百润房地产顾问2005年1月23日目录第一部分销售目标叙述 3-6一、项目一期工程进度预估二、项目销售计划目标三、项目一期销售进度预估第二部分项目与竞争项目分析7-18一、项目概况分析二、项目SWOT分析三、竞争项目分析第三部分 营销策略19-26一、项目客户群定位二、项目形象定位三、项目营销策略1、产品策略2、价格策略3、渠道策略4、促销策略第四部分媒体推广计划27-34一、媒体推广总体策略二、主要媒体组合第五部分 开盘前工作计划预案35第六部分 开盘前行
2、销推广策略36-38一、行销背景分析二、行销策路三、宝龙城市广场开盘前软文炒作标题四、宝龙城市广场3-8月(开盘前)推广计划附件一《太仓宝龙城市广场销售计划目标走势图》附件二:《太仓市主要楼盘信息对比分析表》附件三:《太仓宝龙城市广场楼书基础文案》附件四:《太仓宝龙城市广场1期住宅商铺价格表》附件五:《太仓宝龙城市广场开盘前工作计划预案》附件六:《太仓宝龙城市广场3-8月(开盘前)推广计划》第一部分销售目标叙述一、项目一期工程进度预估序号工程项目起止时间时间1前期工作(包含一期所有工程项目)2004年11月29日
3、至2005年7月18日约7个半月2售楼处及样板房2004年11月27日至2005年4月8日。约4个月;3多层住宅(普通住宅及跃层住宅)2005年4月10日至2006年3月1日约10个半月4常胜路商业步行街(含的厅)2005年4月10日至2005年12月25日约8个半月5小高层住宅及一层商业步行街2005年6月13日至2006年10月29日约16个半月6住宅区室外工程及总体验收2006年2月5日至2006年10月30日约8个半月7酒店、酒楼、夜总会、酒吧街、康体中心2005年5月20日至2007年6月18日约25个
4、月总工期大约为:2004年11月27日-----2007年6月18日=31个月注:以上工程进度来源于《太仓宝龙城市广场全程进度计划横道图》二、项目销售计划目标走势图详见:附件一《太仓宝龙城市广场销售计划目标走势图》。三、项目一期销售进度预估据现有工程进度来看,售楼处主体约在2005年3月底建好,样板房在2005年4月底建好,我们暂以2005年3月底销售人员进场开始计算:1、引导期:(内部登记期)目的是接受客户咨询,收集客户资料,销售人员熟悉项目,并为市场预热。时间大约为:2005年4月1日-----2005年5月
5、31日,2个月;销售进度:未销售。2、试销期:(预约认购期)此时商业步行街、酒吧步行街及多层住宅已有一定工程形象,所以可以开始试销,试销的目的是为了试探市场反映,以便随时调整销售方式和方向。所需时间为:2005年6月1月-----2005年7月31日,2个月;销售进度:未销售。3、多层住宅强销期及商铺预约期:正式进入多层住宅销售阶段,争取在小高层住宅推出前消化大部分多层住宅,为小高层住宅预热人气。所需时间为:2005年8月1日-----2006年5月31日,10个月;销售进度:多层普通住宅去化90%(497534
6、40元);多层跃式住宅去化80%(91956160元);4、高层住宅及商铺强销期:小高层在这时应该有一定工程形象,这时多层住宅的强销期已基本结束,人气有所回落,这时推出小高层,又可以炒热现场,延续现场强销的势头。这时已经积累了大量的客户群,加上商铺施工已基本完成,有现房优势,就可以适时推出商铺,利用现场住宅的卖气来带动商铺的销售。所需时间为:2006年6月1日-----2006年12月31日,7个月;销售进度:多层普通住宅余下10%(5528160元)去化,累计100%;多层跃式住宅去化15%(17241780元
7、),累计95%;高层住宅去化50%(38786279元);高层酒店公寓去化40%(27189914元);商业步行街去化35%(39325440元);高层底层商铺去化30%(11643660元);酒吧街去化100%(8500000元);5、正常销售期:经过近10个月的火热销售,销售现场趋于平静,剩余的销售难度较大的住宅和商铺(特别是商铺)更需要不断的延续性的广告宣传来支持,以保持销售现场的热度。这个阶段是销售中最困难的阶段。所需时间约为:2007年1月1日-----2007年10月31日,10个月;销售进度:高层住
8、宅去化45%(34907651元),累计95%;高层酒店公寓去化55%(37386132元),累计95%;商业步行街去化35%(39325440元),累计70%;高层底层商铺去化40%(15524880元),累计70%;6、扫尾期:此时住宅应基本售完,但商铺应该还有所剩余。所需时间约:2007年11月1日-----2007年12月31日,2个月。销售进度:商业步行街去化1
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