戴德梁行首创青岛空港国际总部中心营销策划方案

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1、首创青岛空港国际总部中心营销策划方案2011-06-18PRIVATE&CONFIDENTIALwww.dtz.com前言经过与开发商第一次提报沟通，我们所听到的声音：1、利润一定要有，但这个项目最重要的是现金流，首创会在青岛深耕下去，住宅项目我们也在谈，需要资金拿地。2、这个项目的客户在哪里？本次提报在首次提报基础上梳理思路悉天时，明地利，晓人和，定赢策1目录•<宏观分析>悉天时•<市场分析>•<项目分析>明地利•<客户分析>晓人和•<产品策略>定赢策•<营销策略>2<宏观分析>3宏观分析<宏观分析>1.十二五规

2、划将GDP增速调低为7%，为产业结构调整阵痛预留空间；2.节能减排政策继续加压，迫使高能耗产业转型发展；3.政府鼓励企业发展重心向由“6”向“1”转型；4.货币供给M2减速，信贷紧缩，企业资金链偏紧；5.通胀加剧，连续加息，企业资金成本上升；6.PPI持续走高，企业生产成本上升，经营压力大；7.企业经营环境恶化，投资实体经济意愿减小，资金或流向虚拟经济；8.住宅市场受政策严控，流动性资金流入冲动减弱；办公市场或将成为企业平衡实体与虚拟经济、长期与中短期投资的重要砝码4<市场分析>5市场分析（青岛办公市场发展状况）商

3、务区区域发展阶段概述5起步于90年代初，受青岛东移战略推动发展，至今已非常成熟，因商香港路务成本较高，实力较弱公司逐渐迁市南高成熟期商务区出，产品形态逐渐向高密度、复合型城市综合体发展，但受土地制约，无高速发展空间。3与香港路商务区几乎同时间起步，山东路但遭遇94年亚洲经济危机，出现烂市南高成熟期商务区尾楼，直到2004年后才逐渐转好，2但受土地制约，无高速发展空间。4起步于2006年，受崂山区政府海尔路崂山高成长期“总部经济”、“楼宇经济”推动商务区发展。中央起步于2007年，是青岛市政府市北高成长期商务区“红头

4、文件”明示的“CBD”。本案的市场竞争核心是板块竞争，核心竞争对手是崂山起步于2010年，借势“世园会”，东李李沧启动期李沧区政府高标准规划东李片区，1海尔路商务区，潜在对手是商务区发力商务经济。东李商务区。◆青岛已由单核心发展过渡到多核心发展阶段；◆青岛办公市场发展受政府政策推动力巨大；◆逐步由沿海一线向北推进；◆产品形态逐渐以复合型综合体产品为主；◆青岛新交通规划格局为办公市场带来新的的契机；◆企业选择办公地点标准逐渐多元化，市中心不是唯一标准。城市发展、政策支持、产品形态、交通规划、需求多元，为首创空港项目创

5、造市场机遇6<项目分析>7项目分析（土地分析）分类指标用地性质商服用地，40年产权占地规模92455平米容积率≤2总建筑面积184910平米限高海拔限高为54米，地上限高为42米土地现状已摘牌本项目地处青岛空港商务区空港国际商务区一线位置，又将是第一个启动的项目，市场及政府关注度，政策支持空间大。容积率较低，有利于打造生态办公产品，创造亮点。8项目分析（产品分析）组产品功能定位团A1、民航路商业街满足总部中心对内餐饮、购物需求为主、对外为辅满足总部中心内部企业商务居住、空港业者及部分区域在售市场同类A2、酒店公寓外

6、部客户居住、投资需求产品形态较少，有3、Soho满足小型、微型企业办公需求一定稀缺性。CBB1、核心写字楼满足中型企业办公需求1、花园独栋办公满足大型企业办公及展示需求青岛在售市场无同C2、联排办公满足中型企业办公及展示需求类产品，稀缺性较高。3、叠拼办公满足中型企业办公及展示需求D1、Soho满足小型、微型企业办公需求D2、商务商业满足总部中心对外餐饮、购物需求为主，对内为辅裙房或顶层层数建筑类型户型分类裙房层数标准层面积(㎡)单元面积栋数分区总面积总面积(㎡)面积(㎡)（不含架空层）C-1（二拼L型）440独栋

7、面积为/811/㎡、5220024400叠拼办公C-2（二拼I型）545//5272525450263301000、叠拼单拼面C-3（三拼C型）824//54120416480积为1083、1100、D-1（独栋）171122841083664981362、1373㎡，面花园办公D-2（双拼）23314424200181600824939D-3（小独栋）127积较为丰富。12283811324339<客户分析>10客户分析（大中型办公产品客户样本分析）客户（一）姓名胡总性别女年龄35岁左右崂山区沙子口花园洋户籍青岛

8、本地学历大学本科以上第一居所房社区国际贸易（水果交通工具宝马轿车主营行业办公人员20人左右进出口）购买面积合计400㎡购买总价560万元购买单价1.4万元/㎡购买时间2009年购买车位3个购买方式一次性付款其他信息公司名义购买，天泰金融广场C栋3层3套合并，东北向，目前需要50㎡左右仓库。夫妻二人，衣着朴实，白手起家，低调，为人谨慎，目前无子女，有多次房产购