城市地价合理性变动的实证研究

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1、东北农业大学硕士学位论文城市地价合理性变动的实证研究姓名：张居峰申请学位级别：硕士专业：土地资源管理指导教师：雷国平20070620东北农业大学管理学硕士学位论文摘要城市地价在当今城市经济活动中的作用越来越显著，合理的城市地价不仅能够优化城市产业结构、吸引外来资金、保证房地产市场稳健的发展、控制城市的规模，还能促进城市化的合理发展、提高城市的竞争力，因此城市合理地价已经成为城市健康发展的标志。然而当前我国城市土地市场还处于一个不完善的阶段，特别是城市地价方面更是处于一个无序的发展时期，为了暂时的利益、为了获取城市发展的资金而采取许多非合理性的地价政策

2、，这样不仅使大量城市土地资产流失，造成有限土地资源利用的浪费，还对城市合理发展造成影响。近年来国家和政府虽然不断采取土地调控措施来调整城市土地价格使其处于合理性的范围，但是怎样去判断一个城市的地价是否合理性的，城市地价变化多少才属于合理，才能与城市的经济发展相适应。国内对这些方面的研究明显不足，目前的研究主要是利用地理信息系统并结合计算机快速、存储量大的特点建立城市地价的动态监测体系，其目的主要集中在如何快速准确的反映城市地价的增长变化量以及城市经济变化量等。对城市地价变化合理性的判断主要是通过对城市地价与城市经济因素的观测、分析，比较城市地价的增长

3、率与城市经济增长率、城市职工平均工资增长率、城市固定资产投资增长率以及城市房价的增长率等这些指标的变化是否同步．然后根据经验判断城市地价的变化是否合理，该方法虽然简便易行，但是如果城市的这些指标本身变化都处于不合理的阶段，那么由此所判断的城市地价也自然是不合理的。因此在这样的背景下对于城市地价合理性判断问题的研究更加具有现实意义。本文正是基于这样的构想，把全国城市都看作一个系统，运用大数定律，对这个系统进行详细分析，选择城市地价变化比较稳定的城市，找出城市地价与城市经济发展、城市职工平均工资变化率以及城市房地产市场的变化率之间所存在的规律，然后运用这

4、个规律再对其它城市地价合理性进行判断，就能达到准确判断的目的。主要方法是首先选取城市经济、城市地价变化比较稳定和城市职能、城市产业结构相似以及城市土地市场发育比较完善的城市作为参照城市，通过对这些城市综合地价与影响因素之问关系的分析，得到影响城市综合地价合理性的指标因素体系，再利用相关性分析方法检验该指标体系的合理性，剔除相关系数小的指标因素。其次，运用改进的模糊综合评判法对城市综合地价的指标因素进行计算，得到不同城市的综合分值，作为评判集。然后运用回归分析方法找出参照城市综合分值与城市综合地价之间的数量关系，得到城市综合地价与城市综合分值之间的函数

5、关系，从而可以运用该函数关系准确的判断一个城市综合地价是否合理，消除依靠城市自身判断城市地价合理性所造成的误差，提高城市合理性地价判断的准确性。最后运用所建立的城市合理性地价评判参照体系，对上海市2003—2005年城市综合地价合理性进行判断，得到上海市2003、2004年城市地价变化处于一个合理的范围内，而2005年城市地价处于一个不合理的阶段，结合上海市城市地价实际变化状况，得到上海市城市综合地价的理论值是与城市的实际状况相符合，说明该方法的具有可行性和可操作性。从而可以运用该方法为城市地价政策的制定提供准确的数据，有利于完善十地市场，避免由于投

6、机因素的存在使城市地价偏离正常轨道，促进城市的经济、社会健康的发展。关键字：城市地价；城市合理性地价；上海市城市地价；合理性地价判断；模糊综合评判法ⅥIITheEmpiricalresearchofurbanlandpricesreasonablechangesAbstractrole，oftheurbanlandpricesismoresignificantinthecontemporarycityeconomicactivities．Thereasonableurbanlandpricesnotonlyadiusttooptimizetheurb

7、anindustrialstlucture，attractforeigncapital，ensurethestabledevelopmentoftherealestatemarket,conlmlthesizeofcities，butalsopromotetotherationaldevelopmentofurbanization,raisethecity'scompetitiveness．Itsaidthatthereasonablecitylandpacehasbec．omeasymbolofthehealthydevelopmentofthec

8、ity．However,thecurrenturbanlandmarketWaSstillinanimper