基于基准地价更新成果地价内部结构比率变动研究

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1、基于基准地价更新成果地价内部结构比率变动研究　　摘要：对武汉市新洲区三轮基准地价评估结果进行统计分析，根据商业、住宅、工业3类基准地价表，对比基准地价内部结构比率指数，分析新洲区基准地价的变动情况，总结出比率变动的一般规律，并提出了相应的建议。结果表明，各类用地的价格以商业用地最高，工业用地最低，随着级别的变化，各类土地价格从1级到5级呈下降趋势；从降幅上来看，总体上随着级别的下降，商业用地的价格降幅大于住宅用地，住宅用地的降幅又大于工业用地；通过对4个指数的分析看出，对武汉市新洲区各级地价影响较大的因素主要有区位、土地用途、用地条件、土地利用规划、政策、基础设施、交通条件和社会经济发展

2、等。关键词：基准地价；结构比率；变动分析；新洲区中图分类号：F301.23文献标识码：C文章编号：0439-8114（2013）14-3456-0410基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途分别评估法定最高出让年期的土地使用权的单位土地面积的区域平均价格，主要反映城市地价的总体水平。研究基准地价形成过程及其结构的动态变化对科学合理地管理利用土地，建设用地的用途管制，保障土地管理工作正常有序进行，合理调控土地市场，制定土地利用计划，促进区域社会、经济、生态效益的持续发展有着极为重要的作用。目前，中国学者从不同方面不同角度对基

3、准地价进行的研究尚少，如祝国瑞等[1]在动态建立基准地价模型中应用了模拟退火算法；唐旭等[2]在动态建立基准地价模型中应用了求解组合优化问题的局部搜索算法；吴宇哲等[3]利用地统计学中的空间局部内插Kriging技术建立地价等值图，并将该方法应用在土地定级估价和基准地价评估中；赵松[4]对城镇土地分等定级估价数据库标准化进行了研究；张蓬涛等[5]建立了基于BP神经网络的基准地价预测模型，并建立了基准地价与其影响因素之间的相互关系；郑斌等[6]设计和实现了基于开源GIS的城市基准地价信息发布平台。笔者以武汉市新洲区为例，用内部结构比率来分析归纳城镇地价内部结构的变动规律，对揭示该地区内部不

4、同区域的经济差异及未来基准地价更新、宗地评估，指导建设投资具有重要意义。1研究区域概况武汉市新洲区位于长江中游北岸、武汉市东北部，位于东经114°30′-115°05′、北纬30°35′-30°02′，面积1500.6610km2，东邻团风县，西接黄陂区，北与红安、麻城两县毗邻，南与青山区、鄂州市隔江相望。新洲区地理区位条件优越、配套基础设施完善、社会经济蒸蒸日上，为新洲区的发展提供了得天独厚的条件。随着武汉市新洲区经济的快速发展，土地作为一种重要资源，其资产价值日益突出，土地交易日渐活跃，土地市场价格水平波动较大。因此，武汉市新洲区于2005、2008和2011年分别进行了土地定级和估

5、价工作，结果见表1。2数据与方法2.1数据来源所采用的基础数据及图片来自《武汉市新洲区城镇土地定级暨基准地价更新成果》（2005-2011）、《武汉市统计年鉴》（2005-2011）、《武汉市新洲区土地市场动态监测分析报告》（2005-2011）、土地利用更新数据、新洲区市场交易地价收益资料和进行地价测算的各项参数，以及关于新洲区人口、经济发展等方面的资料。综合考虑新洲区近年各类用地在土地市场的发展状况及特点，在参考武汉市土地市场及各类用地价格的基础上对新洲区基准地价内部结构比率进行分析。2.2研究方法10通过对基准地价内部结构比率的研究，对比分析4个指数，定性定量、将理论与实际情况相结

6、合，分析该地区的基准地价主要影响因子和发展趋势。基准地价内部结构比率是指不同地类之间以及不同级别之间的地价比率指数，包括同级各类地价比率指数、同级各类地价环比指数、同类各级地价比率指数和同类各级地价环比指数4种类型[7]。不同的城镇规模、经济发展水平以及聚集程度都会影响到地价的结构比率。从横向来看：①各级地类的α值均小于1，并且αz/s>αg/s，说明该地区各级用地价格由商业向住宅，再向工业依次递减。这反映出武汉市新洲区商业经济发展比较快，工业发展相对缓慢；体现出土地用途、用地条件以及土地集约利用程度对城市土地价格的重要影响作用。②由图1可以看出，αz/s从1级到2级上升，从2级到3级下

7、降，4级与5级之间的波动较大，表明从1级到2级地段商业与住宅用地的价格差距正在缩小，从2级到3级正在拉大，从指数的变动可以看出在1级地段商业发展比较好，在2级附近的住宅用地价格上升较大，这是由于此处环境比较好，城市基础设施等各方面条件较适合居住，同时体现了商业用地对区位的敏感性。10从纵向来看：①三轮的αg/s值除2008年的1级较2005年有所上升外，其余均比上一轮有所下降，说明工业与商业的差距正在逐渐拉大，反映了新洲区商业地价的